Settembre – 8
Nel mese di agosto ci siamo dovuti riunire d’urgenza perché un tratto della scala dell’edificio ha ceduto e l’amministratore è stata costretta a farla puntellare. All’assemblea non sono stati chiamati a partecipare i proprietari dei negozi sottostanti l’edificio in quanto l’amministratore asserisce che non sono interessati non avendo accesso dalle scale. Io ritengo che si stia sbagliando. Lei cosa ne pensa?
Egregio Lettore,
le scale e i pianerottoli sono elementi necessari di un edificio composto da più piani e costituiscono il mezzo indispensabile per accedere alla copertura dello stesso anche allo scopo di provvedere alla manutenzione di quest’ultimo. Pertanto, sia le scale che i pianerottoli si configurano come beni comuni ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile: comuni anche ai proprietari di negozi, garages o unità immobiliari aventi accesso direttamente dalla strada, purché inglobati nel corpo di fabbrica dell’edificio.
Infatti per detti locali, essendo parte integrante del corpo di fabbrica di cui si compone l’edificio, pur non avendo acceso dalle scale, i loro proprietari sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione di scale e pianerottoli in quanto interessati a usufruirne per la conservazione e la manutenzione della copertura dell’edificio della quale godono parimenti ai proprietari degli immobili aventi accesso dal vano scale (Sentenza n. 15444 del 10/07/2007 – Corte di Cassazione).
Rimangono invece delle perplessità sulla partecipazione ad alcune spese condominiali per i proprietari di negozi e magazzini (ad esempio pulizia scale, illuminazione, ecc.). In proposito la Legge non dispone nulla e quindi eventuali limiti relativi alla partecipazione ti tali proprietari alle spese debbono essere risolti in funzione dei principi generali sanciti dall’art. 1123 e dalla derivante giurisprudenza.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano da diversi anni utilizza il pianerottolo a suo vantaggio esclusivo mettendovi piante, scale, bauli e altro impedendo agli altri condomini di accedere comodamente al terrazzo di copertura. Richiamato a togliere detti ingombri, costui ha detto che il pianerottolo è di sua proprietà essendo proprietario per intero dell’ultimo piano. Come dobbiamo comportarci visto che non abbiamo un amministratore?
Egregio Lettore,
a meno che il contrario non risulti dal titolo di proprietà, il pianerottolo delle scale è di natura condominiale.
Il singolo condomino ha il diritto di usare il vano scale, e quindi i pianerottoli, in particolare collocando davanti alle porte d’ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti, piante e altri oggetti ornamentali.
Ciò normalmente apporta un vantaggio estetico per le stesse parti comuni, ma tale modalità d’uso trova un limite insuperabile nella particolare destinazione del vano scale, ovvero nell’esistenza del rischio generico naturalmente connesso all’uso delle scale stesse. Rischio che non può essere intensificato mediante la collocazione di tali ingombri o suppellettili nelle parti dei pianerottoli più prossime alle rampe scale in maniera da costringere gli altri condomini a movimenti pericolosi e disagevoli. Oltre al rischio ne consegue che un tale uso dei pianerottoli comporta la violazione del principio secondo cui l’uso della cosa comune da parte di un condomino non deve impedire agli altri di farne parimenti uso (Sentenza n. 3376 del 06/05/1988 – Corte di Cassazione).
Nel merito di cosa fare, prima di tutto accertatevi se effettivamente negli atti di proprietà non sia riportato che il pianerottolo dell’ultimo piano è di proprietà dell’appartamento che vi accede, dopo di che, accertato che il pianerottolo è condominiale, invitate in forma scritta il proprietario dell’ultimo a rimuovere detti ingombri entro il termine di gg. 15, trascorso il quale sarete costretti a rivolgervi ad un legale.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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