Settembre – 7
Nell’ultima assemblea condominiale nella quale abbiamo discusso il consuntivo ho avuto da ridire con l’amministratore dell’edificio in quanto a inizio anno gli era stato affidato il mandato in virtù del fatto che aveva presentato un’offerta omnicomprensiva, per mansioni ordinarie e straordinarie, risultata economicamente più vantaggiosa rispetto a quelle degli altri amministratori.
A consuntivo invece ha addebitato costi a parte per mansioni straordinarie, assemblee e cura di alcuni lavori!
Io ed altri impugneremo il verbale d’approvazione del consuntivo visto che la maggioranza dei condomini lo ha approvato così come presentato, includente le spese per le mansioni straordinarie. Lei cosa ne pensa?
Egregio lettore,
ritengo scorretto il comportamento adottato dal suo amministratore, sia nei confronti del condominio che nei confronti dei colleghi. A parte questo mio parere eviterò di esprimere ulteriori apprezzamenti.
Il compenso all’amministratore viene pattuito all’atto del conferimento del mandato accettando l’assemblea l’offerta da questi formulata.
In teoria il compenso potrebbe anche non essere determinato a priori purché venga rimarcata l’onerosità del mandato e, ai sensi dell’art. 1709 del Codice Civile, si faccia almeno riferimento a delle tariffe professionali qualora l’amministratore risulti iscritto ad un albo (geometri, ingegneri, avvocati, commercialisti, etc.), pretendendo il compenso per ogni tipo di mansione svolta (ordinaria e straordinaria).
Viceversa, il compenso può essere determinato con un’offerta analitica o con una offerta forfettaria:
– nel primo caso predeterminando i costi di tutte le attività di amministrazione, ordinarie e straordinarie, indicando la specifica del compenso per ogni singolo atto;
– nel secondo caso prevedendosi il pagamento di una somma complessiva, senza distinzione di specifiche attività alle quali essa si riferisca.
Orbene, nel suo caso ci si trova di fronte a una determinazione forfettaria del compenso e non è lecito o consentito all’amministratore pretendere compensi ulteriori rispetto a quelli pattuiti, anche qualora dimostri di aver svolto attività di carattere straordinario.
Il codice civile prevede espressamente che nei compiti specifici dell’amministratore rientri l’esecuzione delle delibere assembleari qualsiasi esse siano, senza delimitarle a quelle ordinarie: quindi, se viene pattuito solo il compenso forfettario, non è possibile ottenere una maggiorazione del compenso, neppure in presenza di acclarata esecuzione di compiti maggiormente gravosi dovuti ad assemblee o lavori straordinari.
Anche la Corte di Cassazione si è espressa in merito al compenso forfettariamente pattuito, indicando che nello stesso sono da intendersi incluse le competenze per le assemblee straordinarie e la cura di lavori straordinari in quanto (a differenza di un compenso analiticamente pattuito) costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio (Cass. 3596 del 12/03/2003).
Nello stesso senso si è espresso anche il Tribunale di Genova con la sentenza n. 1501/01, precisando ulteriormente che allorquando sia stato pattuito un onorario forfetizzato e, nel corso della gestione, si sia verificata la necessità di procedere a lavori di rilevante entità, l’onorario include anche l’eventuale gestione di attività eccedenti l’ordinaria amministrazione anche se di rilevante entità.
Qualora l’amministratore ritenga che la sua attività non sia sufficientemente retribuita è sempre libero chiedere l’aumento del proprio onorario per l’espletamento del mandato seguente oppure di recedere dal contratto rassegnando le proprie dimissioni.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
V (86)