Settembre – 6
Siamo un gruppo di proprietari residenti in un edificio gestito bonariamente da un signore ultrasettantenne che si ostina a non voler cedere il passo a persone più giovani. Peggio è che si ostina a non voler redigere i verbali contemporaneamente allo svolgimento dell’assemblea, adducendo come motivazione che gli stessi possono essere redatti in un momento successivo per poi esser firmati da presidente e segretario. Cosa ne pensa in merito?
Gentili Signori,
cercherò di esser breve anche se l’argomento assume diverse sfaccettature.
Per stabilire quale forma può assumere il verbale d’assemblea bisogna partire dalla norma prevista all’ultimo comma dell’art. 1136 del codice civile che dispone la redazione del processo verbale delle delibere assembleari in un apposito registro. Bisogna quindi capire se una la mancanza di trascrizione nel verbale possa far ritenere nullo il deliberato assembleare.
La giurisprudenza ritiene che la redazione del verbale, oltre ad essere considerata un elemento probante, debba essere considerata come elemento sostanziale per la validità di una deliberazione. Tale impostazione è scaturente dall’analisi del 1° comma dell’art. 1137 e dell’art. 1138 del codice civile: il primo stabilisce che le deliberazioni prese a norma degli articoli precedenti dall’assemblea siano obbligatorie per tutti i condomini, mentre l’altro sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sancite dagli art. 1136 e 1137 del codice civile. E’ evidente che il legislatore, così disponendo, abbia voluto dire che nel momento in cui si verifichi l’inosservanza degli art. 1136, 1137 e 1138 del c.c. (fra cui ricade la mancata redazione di verbale) la deliberazione assembleare è da considerarsi inesistente. (Cfr. sent. n. 5014 del 22/05/99, sent. n. 2101 del 08/03/97, ecc.)
Addirittura, la Corte di Cassazione ha specificato che il verbale di un’assemblea debba essere redatto anche nel caso in cui non sia stata adottata alcuna delibera, in quanto costituisce prescrizione di forma da osservare al pari di altri adempimenti quali la convocazione, l’indicazione dell’ordine del giorno, ecc.
Il verbale costituisce il documento nel quale è possibile trovare le tracce dell’attività compiuta dall’assemblea condominiale: le delibere condominiali non verbalizzate non possono essere opposte nei confronti dei condomini assenti, anche se lo stesso ne è venuto a conoscenza in altro modo. Anzi, la redazione del verbale deve essere contestuale alla deliberazione in quanto ciò risponde a precise esigenze di garanzia, permettendo ai partecipanti di esercitare un immediato controllo in merito alla veridicità delle dichiarazioni contenute.
Fiducioso di esservi stato d’aiuto, chiedendovi di trarre autonomamente le dovute conclusioni, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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