C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Abbiamo ottenuto le tabelle millesimali in maniera giudiziaria. Però le tabelle forniteci contengono un errore di calcolo sulla determinazione dei millesimi di proprietà e ascensore di alcuni appartamenti. Come possiamo correggere le tabelle? Dobbiamo fare un’altra causa oppure può provvedere l’assemblea?

Egregio Lettore,

preciso che le tabelle millesimali costituiscono uno strumento necessario al funzionamento del condominio per la ripartizione delle spese, ma non sono un requisito necessario per la costituzione del condominio. Esse esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini. Il nuovo art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Ma comunque le tabelle millesimali possono esistere indipendentemente dal regolamento in quanto la  loro allegazione rappresenta un fatto meramente formale. Infatti i condomini, anche in mancanza del regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune delle spese comuni (Cassazione n. 3245/2009 ).

La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che:

«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche

nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto

il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Quindi la nuova normativa ha modificato sensibilmente la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 9 agosto 2010 n. 18477) che aveva disatteso l’orientamento della giurisprudenza in base al quale per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali era necessario il consenso di tutti i condomini. A fondamento della propria decisione le Sezioni Unite avevano richiamato l’opinione giurisprudenziale in base alla quale nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle si era manifestato per facta concludentia.

Con la nuova norma (articolo 69 disp. att. c.c.)  è evidente che spetta all’assemblea condominiale provvedere alla modifica o rettifica delle tabelle millesimali con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio) solo nel caso ricorra una delle due ipotesi citate. In tutti gli altri casi, ai fini della revisione delle tabelle potrà essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore, e non più tutti i condomini.

Pertanto, nel caso da Lei esposto consiglio di sottoporre gli errori rilevati al tecnico redattore delle tabelle (C.T.U. presumo) il quale, ritenendoli eventualmente sussistenti, provvederà a fornirvi le tabelle millesimali debitamente corrette. Queste nuove tabelle, proprio perché derivanti da un errore riconosciuto dal tecnico redattore, ritengo potranno essere approvate dall’assemblea con la maggioranza prevista al 2° comma dell’articolo 1136 del Codice Civile  senza dover ricorrere all’iter giudiziario.

Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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