Nell’ultima assemblea di condominio l’amministratore ha presentato un bilancio consuntivo nel quale venivano ridistribuite le quote dei condomini morosi a carico di quelli non morosi. I condomini, a maggioranza, hanno approvato il consuntivo, ma io mi sono riservato il diritto di approvare il tutto verificata la regolarità dell’operato dell’amministratore. A questo punto Le chiedo se non fosse stato più opportuno far deliberare la creazione di un fondo cassa speciale piuttosto che la ripartizione suddetta!

Egregio Lettore,

l’obbligo di contribuire alle spese grava su tutti i condomini, ma possono nascere dei problemi quando uno o più condomini ritardano oppure omettono di pagare le loro quote e l’amministratore non riesce a coprire le somme richieste dai creditori. Al fine di evitare che questi ultimi diano luogo ad azioni esecutive nei confronti del condominio, con i relativi aggravi di interessi di mora e spese legali, è opportuna la creazione di un fondo cassa (cosa poco gradita da parte dei signori condomini specialmente se la necessità scaturisce dalla morosità di alcuni di loro).

Purtroppo la costituzione del fondo cassa non può essere imposta a maggioranza nei confronti dei condomini dissenzienti. La sentenza n. 13631 del 05/11/2001 della Cassazione sancisce che in mancanza di una convenzione unanime dei condomini le spese devono essere esclusivamente ripartite secondo l’art. 1123 del codice civile e pertanto non possono addebitarsi ai condomini non morosi i debiti scaturenti dal comportamento dei condomini morosi. Sempre la stessa sentenza, però, precisa che, nel caso vi sia una improrogabile urgenza economica, è legittima la deliberazione a maggioranza con la quale si venga a costituire un fondo cassa appositamente per sopperire le mancanze dei condomini morosi (ciò per evitare gli aggravi di cui sopra dovuti all’esistenza di una solidarietà passiva tra i condomini). Fatto ciò, una volta recuperate le somme dai condomini morosi, comprensive dei maggiori oneri sostenuti, il condominio deve restituirle ai condomini che hanno costituito il fondo cassa.

Tengo a precisare che la sentenza di cui sopra fa parte della giurisprudenza più recente e pertanto è possibile trovare orientamenti contrastanti in quanto fino ai primi anni ’90 la responsabilità dei singoli condomini per i debiti delle gestioni condominiali veniva attribuita nei limiti delle rispettive quote scaturenti dall’applicazione dell’art. 1123 del codice civile.

Dopo questa ampia premessa, Le rispondo che personalmente ritengo errata una ripartizione fra i condomini non morosi delle quote non pagate da quelli morosi in quanto i primi sono responsabili solo delle quote di loro pertinenza e non dovranno economicamente rimetterci nulla a causa di altri. Per tal motivo sarebbe stata giusta una delibera assembleare con la quale si fosse stabilito di creare un fondo cassa ad hoc per evitare azioni legali da parte dei creditori: in questo caso, infatti, soltanto i condomini che avessero aderito a tale delibera sarebbero stati obbligati a contribuire per il suddetto fondo e, all’atto del recupero delle somme dovute dai condomini morosi, queste gli sarebbero state rimborsate.

Pertanto la delibera assembleare che Lei menziona è annullabile in quanto illegittima.

Sperando di esserLe stato di aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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