Novembre – Parco
Sono condomino di un palazzo sito all’interno di un parco che non costituisce condominio nella sua interezza per mancanza del costruttore. Ad oggi, tale parco versa in uno stato di quasi totale abbandono e non si riesce a mettere d’accordo i proprietari per renderlo più vivibile. Premettendo che solo alcuni edifici del parco sono amministrati, vorrei chiederle qualche consiglio per cercare di costituire il condominio di tutto il parco.
Gentile Signore,
non conoscendo i luoghi, di seguito fornirò alcune delucidazioni di carattere generale facenti riferimento al cosiddetto “supercondominio” o “condominio complesso”.
La Corte di Cassazione definisce “supercondominio” l’esistenza di diversi edifici costituenti singoli condomini ma, allo stesso tempo, legati tra loro dall’esistenza di cose, impianti e servizi comuni (viali, impianti di illuminazione, zone verdi, ecc.). La Cassazione ha più volte precisato che ad esso vanno applicate le norme del codice civile in materia di condominio (una sentenza recentissima è la n. 9096 del 07/07/2000). Bisogna però osservare che a causa della inadeguatezza delle norme del codice civile redatte nel 1930 (periodo in cui i supercondomini erano pressappoco inesistenti) e della presenza di numerosi proprietari, in alcuni casi tale orientamento rischia di comprometterne la gestibilità.
Come ogni condominio, il supercondominio per essere legalmente costituito deve essere dotato di tabelle millesimali e relativo regolamento. Da quanto mi riferisce desumo la mancanza di tali documenti e personalmente ritengo che nel caso in questione sia difficile riuscire a far costituire in condominio l’intero parco poiché ciò è ammissibile soltanto con l’unanimità dei consensi (Cass. N. 2923 del 20/06/89).
Nel caso riusciste a formare il supercondominio, la presenza nel parco di edifici amministrati interessa relativamente in quanto gli amministratori degli stessi non sono legittimati ad agire o interessarsi delle aree in comune agli edifici. A tale scopo dovrà essere nominato dall’assemblea dei condomini l’amministratore dell’intero parco che provvederà a tutti gli adempimenti richiesti, a dar seguito alle delibere assembleari, e a quant’altro necessario.
In merito alle assemblee che sicuramente si terranno, ad esse dovranno essere invitati a partecipare tutti i condomini e non gli amministratori dei singoli edifici. Infatti, mentre nel passato era accettata dalla giurisprudenza la possibilità che nel regolamento fosse inserita la norma che alle assemblee del supercondominio fossero presenti solo gli amministratori dei singoli edifici di cui lo stesso si compone per rappresentare quanto già deliberato a maggioranza nei singoli condomini (sentenza della Cass. N. 3908 del 29/11/74), negli ultimi orientamenti tale clausola è stata dichiarata nulla (sentenza n. 7894 del 28/09/94 e n. 7286 del 08/08/96) in quanto le delibere assembleari sono valide previa convocazione di tutti i proprietari delle unità immobiliari del complesso.
Concludendo, sperando di non averla scoraggiata, preciso che prima della costituzione del supercondominio le spese per qualunque lavoro di miglioria vogliate effettuare dovranno essere poste a carico di tutti coloro che sono d’accordo senza nulla pretendere dai restanti proprietari perché mancano i presupposti per farlo.
Fiducioso di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
V (89)