C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Ho acquistato da qualche anno un appartamento in un complesso edilizio attualmente sprovvisto di Regolamento condominiale nonostante lo stesso sia previsto per Legge. Il costruttore riporta negli atti d’acquisto che sarà suo compito redigere il regolamento e che i proprietari si obbligano ad accettarlo: ma se tale atto limitasse i diritti individuali, come sarebbe possibile modificarlo?

Gentile Signore,

le premetto che il regolamento, nel suo caso, potrà contemplare limitazioni all’uso delle proprietà esclusive o collettive le quali sono trascrivibili  presso i Registri immobiliari.

Aggiungo però che il regolamento di per sé non è trascrivibile come indurrebbe a pensare l’art. 1138 del codice civile e l’art. 71 delle disposizioni di attuazione del codice stesso poiché spesso non è altro che un elenco di semplici regole di vita comune: ne consegue che per essere trascritto dovrà essere o un allegato dei rogiti originali con cui il costruttore vende gli appartamenti oppure un allegato di altri atti trascrivibili (si veda l’art. 2643 del codice civile). Comunque, il costruttore che si riservasse di trascrivere il regolamento condominiale successivamente all’atto di vendita non potrà inserire clausole di limitazioni dei diritti individuali che non siano riportate o richiamate espressamente negli stessi atti di compravendita.

In questo contesto, se il regolamento condominiale fosse trascritto e vi fossero limitazioni dei diritti esclusivi, risulterà problematico apportavi delle modifiche in quanto dovrà essere nuovamente trascritto come allegato  di un qualche atto riguardante dei diritti reali (per esempio, riguardante una variazione delle tabelle millesimali). L’atto da trascrivere inoltre dovrà essere firmato da tutti i condomini in presenza di un notaio che provvederà a tutte le pratiche da espletare.

Inoltre, secondo gli orientamenti della Corte di Cassazione ( di varie sentenze una delle più recenti è la n.943/1999) le modifiche delle clausole del regolamento condominiale per le quali si renderebbe necessaria l’unanimità dei condomini sarebbero solo quelle contrattuali, considerando tali solo quelle che limitano i diritti individuali. Quindi se le modifiche da apportare al regolamento riguardassero solamente l’uso delle parti comuni (e non limitazioni di diritti individuali), esso potrebbe essere modificato con le maggioranze stabilite nell’art. 1136, 2° e 3° comma, del codice civile. Comunque, anche questo tipo di modifiche necessiterebbe di trascrizione nonostante non abbia ripercussioni particolari sulla normale gestione del condominio.

Fiducioso di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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