Marzo – 9
Ho acquistato un appartamento in condominio da poco più di sei mesi di mesi e l’amministratore mi ha da poco notificato un riparto di spesa approvato per dei lavori di manutenzione del fabbricato che avranno inizio a breve. L’agenzia immobiliare e il proprietario che mi hanno venduto l’appartamento non mi hanno informato di nulla ed oggi mi trovo a dover pagare queste spese che secondo me dovrebbe pagare il vecchio proprietario. Inoltre, mi era stato promesso dal venditore che avrebbe partecipato alla prima assemblea utile per far deliberare la realizzazione di un cancello carraio sulla muratura perimetrale del giardino sempre accolta verbalmente dai singoli proprietari ma ancora non formalizzata in condominio. Promessa non mantenuta. Può darmi qualche consiglio?
Egregio Lettore,
prima dell’acquisto Lei avrebbe dovuto prendere ulteriori informazioni, anche direttamente dall’amministratore del condominio, in merito all’esistenza di eventuali opere di manutenzione da eseguire all’edificio, nonché esigere dal venditore un’attestazione del condominio nella quale si evincesse l’avvenuto pagamento delle quote condominiali spettanti fino alla data di cessione dell’immobile.
Per quanto riguarda la mancata promessa del venditore a partecipare all’assemblea, la Corte di Cassazione ha ribadito più volte che “dal momento in cui il trasferimento è reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e a impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni attraverso l’acquirente …” (cfr. sentenza Cassazione n. 23345 del 09/09/2008).
Per quanto attiene il pagamento degli oneri condominiali, consolidata giurisprudenza afferma che la riscossione delle quote dovute da ciascun condomino viene stabilita in base ad un preventivo approvato dall’assemblea, ma che tale delibera di approvazione delle spese e del relativo stato di riparto ha solamente valore dichiarativo del credito in quanto l’assemblea ha provveduto a riconoscere la necessità di una determinata spesa ripartendola in una determinata misura (cfr. sentenza Cassazione n. 1251 del 21/05/64 e successive). Conseguentemente, l’obbligo del condomino di provvedere al pagamento delle spese deliberate viene ad esistere non quando le spese risultano approvate e ripartite, bensì quando l’attività gestionale del condominio le renda concretamente necessarie.
Inoltre è rilevante l’applicazione dell’art. 63, comma 2 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, ai sensi del quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidamente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (fatto salvo il diritto dell’acquirente di rivalersi sul venditore per quanto abbia dovuto pagare al condominio).
Di conseguenza, il condominio non può agire per decreto ingiuntivo nei confronti del condomino alienante per la riscossione di eventuali contributi non pagati.
Nel quesito postomi, trattandosi di opere di manutenzione dell’edificio, l’obbligo di pagamento delle relative quote scaturisce dalla concreta (imminenza) attuazione dei lavori: pertanto spetterà a lei provvedere al pagamento dei ratei in quanto ha acquisito a tutti gli effetti (anche se da pochi mesi) lo status di condomino.
Posso solamente suggerire (evitando di aspettarsi grandi risultati) di provare ad appellarsi alla correttezza del precedente proprietario chiedendogli di partecipare in qualche misura alla spese (sottaciute) che oggi lei si trova a dover sostenere.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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