Marzo –
Il condominio in cui vivo è costituito da due scale unite tra loro e che si differenziano per altezza di piano. Al mio appartamento, in fase di costruzione, sono state annesse due stanze di un immobile dell’altra scala e che oggi è divenuto un miniappartamento. Purtroppo, nel procedere all’impermeabilizzazione del lastrico di proprietà esclusiva che copre solo la scala nella quale ho accesso, l’amministratore ha proceduto a suddividere i 2/3 della spesa applicando la tabella millesimale di proprietà relativa a quella porzione di fabbricato considerando il mio appartamento come se fosse interamente coperto dal lastrico oggetto dei lavori. Ho provveduto a segnalare l’equivoco e l’amministratore, asserendo di non poter ripartire diversamente la spesa, non ha provveduto a modificare il riparto. Secondo Lei, ho ragione a pretendere che tale riparto venga modificato in modo tale da pagare una spesa congrua alla superficie coperta da detto lastrico?
Egregio Lettore,
da quanto sinteticamente riferito si potrebbe evincere un errore commesso dall’amministratore: ciò che emerge chiaramente è l’inadeguatezza delle tabelle millesimali.
Attenzione però! Dico “inadeguatezza” perché non intendo in alcun modo inficiare la validità di tali tabelle che risultano inadatte solo perché nel redigerle non è stato considerato il caso specifico.
Ritornando alla sua domanda, riferendomi alla giurisprudenza più recente, ritengo che il riparto di spesa debba essere corretto: l’art. 1126 del c.c. dice che i due terzi della spesa sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo cui il lastrico serve, in proporzione al valore di piano o della PORZIONE di piano di ciascuno. La parola “porzione” non intende assolutamente indicare solo interi appartamenti ma anche porzioni di essi.
Posso comprendere eventuali difficoltà nella ripartizione di spesa dovute alle tabelle millesimali che possono non prevedere il caso specifico, ma, a rigor di logica, bisogna anche analizzare ogni singola situazione. Il problema sarebbe risolvibile utilizzando una semplice proporzione matematica per calcolare in che percentuale il suo appartamento ricade sotto la verticale di detto lastrico solare ed estrapolarne i relativi millesimi di contribuzione alle spesa.
Diversi sono i motivi che mi spingono ad interpretare la cosa nel seguente modo:
1) se Lei pagasse la spesa di ripartizione di tale lastrico in proporzione all’intero appartamento, che invece ricade in parte sotto di esso e per la restante parte sotto un altro lastrico, nel caso si procedesse a riparare quest’ultimo dovrebbe tornare a contribuire alle spese? In che misura? Sempre per l’intero valore millesimale dell’appartamento? Se così fosse pagherebbe delle somme che effettivamente non Le competono!!
2) Se nell’edificio esistessero alcuni appartamenti di una scala in parte coperti dal lastrico solare dell’altra scala e viceversa, ripartendo le spese di manutenzione di uno dei due lastrici solo ed esclusivamente per il valore millesimale degli immobili posti sotto una delle verticali si escluderebbero dal partecipare alle spese alcuni degli immobili;
Pertanto, sarebbe opportuno operare tramite delle proporzioni matematiche che possano individuare precisamente in che misura il suo appartamento debba contribuire: ciò significa creare dei criteri di ripartizione “ad hoc” che il tecnico redattore delle tabelle ha dimenticato di tenere in considerazione.
Fiducioso che queste poche righe possano esserLe state d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
V (64)