Maggio – 12
Nel condominio di 36 unità, in 4 sono proprietari di 14 appartamenti e tre di loro hanno ereditato, pro indiviso, 2 negozi. Mi trovo ad amministrare l’edificio e nel conteggiare le presenze numeriche e i voti mi trovo in disaccordo con loro in quanto io conto per 4 teste mentre loro affermano che dovrei conteggiarne 5, ovvero 4 teste per gli appartamenti + 1 per i negozi ereditati perché trattasi di diversa proprietà. Come dovrei comportarmi.
Egregio Lettore,
ai sensi dell’art. 1136 Codice Civile, ogni unità immobiliare in condominio ha diritto di partecipare all’assemblea tramite un solo rappresentante. Se più soggetti sono proprietari di più unità immobiliari, tutti andranno convocati singolarmente, ma in assemblea dovranno avere un unico rappresentante, scelto da loro oppure nominato dal presidente dell’assemblea. Quindi, ai fini del conteggio delle presenze e dei voti di delibera, le unità immobiliari in comproprietà avranno diritto ad un solo rappresentante che avrà maggior peso rispetto ad altri visti i millesimi che rappresenta.
I rapporti interni tra i comproprietari (della comunione di beni) e la loro rilevanza in corso d’assemblea non è certamente un problema del condominio. I comproprietari, per la gestione della comunione dovranno attenersi alle decisioni adottate dalla maggioranza di essi, la quale decide per l’ordinaria e la straordinaria amministrazione, vincolando la minoranza dissenziente, tranne nei casi di alienazione di parte del bene o costituzione di diritti sullo stesso in cui sarà necessaria l’unanimità.
Può accadere che si verifichi una situazione di empasse tra maggioranza e minoranza: in questi casi è previsto il ricorso all’Autorità giudiziaria che prenderà la decisione accogliendo o rigettando la domanda proposta dalla minoranza.
Quindi, prima di ogni assemblea i comproprietari del bene dovrebbero riunirsi per porre ai voti i punti all’ordine del giorno della convocata assemblea: qualora vi fosse disaccordo circa il voto da esprimere, i comproprietari dovrebbero comunque cercare di mediare bonariamente le differenti posizioni al fine di manifestare volontà unitaria ed evitare futili controversie. Se ciò non fosse possibile a causa di punti di vista troppo contrastanti, essi potrebbero fare ricorso all’Autorità giudiziaria: in tale circostanza sarebbe opportuno non partecipare all’assemblea condominiale in attesa del provvedimento del Giudice, dando comunicazione all’amministrazione del problema insorto.
Ritengo opportuno ribadire che le dinamiche interne ai comproprietari della comunione non interessano il condominio, nemmeno nel caso in cui uno dei comproprietari si palesasse come rappresentante della comunione senza averne titolo o nel caso in cui il rappresentante prescelto adottasse in assemblea decisioni contrarie a quanto stabilito dai comunisti in seduta pre-assembleare. In tali casi è sempre il rappresentante ad esporsi alle azioni di risarcimento per l’eventuale danno arrecato.
In virtù di quanto dianzi, risulta necessario fare attenzione alla rappresentanza ed al voto relativi ai negozi ereditati: i comproprietari, già prima della riunione assembleare, dovrebbero aver deciso in merito ai punti all’ordine del giorno secondo i meccanismi citati. Conseguentemente, per evitare spiacevoli equivoci, ritengo necessario invitare i comproprietari a redigere un verbale (o l’atto di delega) dal quale si evince che prima dell’assemblea condominiale siano stati discussi i punti dell’ordine del giorno comunicati nella convocazione, riportando le decisioni adottate per ogni punto.
Tornando al quesito posto, la comunione dei negozi ha diritto ad un rappresentante in assemblea, scelto dai comproprietari (o, in difetto, nominato dal presidente dell’assemblea). Quindi, essendo indubbio che per gli appartamenti dovranno essere conteggiate 4 teste, dovrà essere conteggiata un’altra testa per la comunione dei negozi ereditati.
Sperando di esserLe stato d’aiuto e augurandole di risolvere quanto prima il problema, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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