Luglio – 7
Dopo diversi anni nel condominio in cui abito ci si è finalmente decisi a destinare il cortile a parcheggio. Lo spazio per realizzare i posti auto c’è per tutti gli appartamenti dell’edificio ma resta da definire come realizzarli. C’è chi vuole realizzarli di grandezza proporzionale ai millesimi perché ritiene di poter usufruire di una parte maggiore del cortile comune e chi come me vorrebbe la realizzazione di uguali aree per ogni appartamento. Lei come si comporterebbe in merito?
Egregio Lettore,
ritengo che il suo modo d’intendere la realizzazione dei posti auto nel cortile condominiale dell’edificio sia corretto in quanto l’utilizzo del bene comune, oltre a non dover intaccare i diritti altrui, deve presumersi uguale per tutti ai sensi dell’art. 1102 del codice civile (cfr. sentenza Cassazione n. 26226 del 07/12/2006).
Le tabelle millesimali, così come riportato all’art. 68 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, servono a precisare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano, senza voler costituire alcun diritto reale sull’edificio. Esse non fanno altro che esprimere in termini aritmetici il valore della proprietà che ciascuno possiede nell’edificio ai fini della ripartizione delle spese condominiali e dell’accertamento dei quorum assembleari. (cfr. sentenza Cassazione n. 6202 del 23/06/1998).
Ai sensi dell’art. 1102 del Cod. Civ. i singoli signori condomini possono utilizzare il bene comune per le proprie esigenze purché non ne mutino la destinazione e non rendano impossibile un pari uso agli altri partecipanti. Con l’affermazione “pari uso” non deve intendersi che l’utilizzo del bene deve avvenire anche nello stesso momento da parte degli altri aventi diritto: una tale restrizione renderebbe impossibile la fruizione e il maggior uso del bene stesso (cfr. Cass. n. 12344 del 05/12/1997).
Ritornando al suo quesito, una ripartizione della superficie del cortile condominiale secondo le tabelle millesimali, oltre a comportare l’assegnazione di spazi di diversa grandezza e fruibilità, comporterebbe una limitazione quantitativa e qualitativa del diritto reale di ciascun partecipante al condominio: ciò non può essere consentito (salvo diverso accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio).
In proposito riporto letteralmente un passo della succitata Sentenza n. 26226 del 07/12/2006:
“La quota di proprietà, quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi e ai vantaggi della comunione, ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti, come ribadisce l’art. 1102 del cod. civ. … non potendosi considerare equivalenti i posti macchina sotto il profilo della comodità di uso, il criterio di utilizzazione va stabilito, salvo accordo fra i condomini, nel rispetto dell’art. 1102 del cod. civ. citato, il quale impedisce che alcuni condomini facciano un uso, sotto il profilo qualitativo, diverso rispetto agli altri …”
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
V (58)