Luglio 2015
Abito all’ultimo piano di un edificio di 3 piani e pensando al futuro vorrei installare a mie spese un impianto ascensore. Leggendo qua e la su internet mi è parso di capire che potrei farlo anche autonomamente senza interpellare l’assemblea (art. 1102 c.c.) mentre leggendo la legge di riforma del condominio mi sembra di capire che dovrei ottenere comunque l’autorizzazione da parte della maggioranza dei condomini. Mi può dare qualche indicazione.
Egregio Lettore,
l’installazione di un impianto ascensore, seppur costituisce un abbattimento delle barriere architettoniche, è qualificabile come innovazione, eventualmente anche gravosa e voluttuaria, ma fortunatamente suscettibile di utilizzazione separata. Per le relative delibere si applicano gli artt. 1120, 1121 e 1136 del Codice Civile.
L’innovazione da apportare alle parti comuni è qualcosa che prima non c’era e che migliora la precedente situazione. E’ considerata innovazione qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte, sia nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune valicando il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione del godimento della cosa e che comporti una modifica materiale della forma e sostanza del bene comune, alterandone la destinazione originaria. In conseguenza di ciò essa incide sull’interesse di tutti i condomini e per tal motivo debbono essere liberi di valutarne la convenienza. In virtù di quanto dianzi la giurisprudenza ha definito innovazione “le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni … ” (cfr. sentenza Cassazione n. 12654/06). Qualsiasi intervento, per quanto gravoso, non può considerarsi innovativo se non possiede questi requisiti che vanno di volta in volta vanno valutati.
L’art. 1102 Codice Civile attribuisce al singolo condomino il potere di apportare modifiche alla cosa comune, a proprie spese e senza necessità del consenso degli altri comproprietari, ma limita detto potere in quanto impone che la modifica non deve alterare la destinazione della cosa e non impedisca il pari uso degli altri condomini. Invece l’art. 1120 Codice Civile attribuisce all’assemblea il potere di innovare le cose comuni fissando tre limiti: non arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, non alterare il decoro architettonico e non rendere inservibili le parti comuni all’uso o al godimento anche da parte di un solo condomino. Come fare ad orientarsi?
La II sezione della Cassazione Civile è intervenuta a chiarimento del rapporto esistente tra l’art. 1102 e 1120 del codice civile mediante la sentenza n. 3508 del 10 aprile 1999, ponendo particolare attenzione proprio all’installazione di un impianto ascensore (materia non trattata esplicitamente dal codice civile). Dalla suddetta sentenza scaturisce che il singolo condomino, nei limiti dell’art. 1102 c.c. ha anche la facoltà di installare a proprie spese, nel condominio che ne sia sprovvisto, anche nella tromba delle scale, un ascensore, senza che necessariamente ne derivi un vantaggio per il resto dei condomini. Ciò vale anche nel caso in cui l’innovazione a carico di un bene comune comportasse ad esempio il taglio delle scale per ricavare il vano ascensore (Cassazione sentenza n. 9033/01 e sentenza n. 4152/94): in tale ipotesi la residua larghezza delle scale condominiali non potrà essere inferiore a circa 90 cm, altrimenti le stesse diverrebbero disagevoli per le persone e inservibili per il trasporto di mobili od oggetti ingombranti. In qualunque caso dovrà essere salvaguardato il diritto degli altri condomini di partecipare, in ogni tempo, ai vantaggi dell’opera, a condizione che procedano al rimborso della loro quota di parte di oneri (di realizzazione e manutenzione) aggiornata al valore attuale e nel contempo decurtata del valore attribuibile al normale deterioramento del bene.
Quanto sopra scaturisce da orientamenti giurisprudenziali ante riforma del condominio, ovvero precedente all’entrata in vigore della Legge 220/2012. In assenza di pronunce della Cassazione in materia successive al 18/06/2013, detti orientamenti restano validi, ma personalmente ritengo opportuno per evitare inutili controversie (non essendovi urgenze dettate da handicap fisici) farsi autorizzare applicando in fase di delibera il disposto combinato degli art. 1120, 1121 e 1136 così come rinnovati dalla Legge 220/2012.
Sperando di esserle stato di aiuto, porgo.
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet ( info@amministrazionicapobianco.it ).
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