Nel condominio in cui risiedo è installato un impianto ascensore che spesso e volentieri è fermo per guasti. Da poco tempo è stata effettuata una manutenzione generale per rimettere in sesto l’impianto, ma non ha dato l’esito sperato. Noi condomini saremmo intenzionati a sostituire la ditta manutentrice dell’impianto in quanto riteniamo che, perlomeno l’operaio di zona, non sia all’altezza dell’incarico. L’amministratore ha delle perplessità in merito alla risoluzione del contratto in quanto ha una durata pluriennale ed esistono delle penali in caso di risoluzione anticipata. Lei cosa ne pensa? Potrebbe darmi un consiglio?

Egregio Lettore,

fino a qualche hanno fa ero anch’io dello stesso orientamento dell’amministratore del condominio nel quale Lei risiede, ma oggi, grazie a diverse sentenze della Corte di Cassazione, posso affermare che il condominio ha la facoltà di rescindere qualunque contratto pluriennale senza l’applicazione di penali. Anzi, posso affermare che contratti oltre l’anno di durata non sono validi per il condominio se non sono stati espressamente deliberati.

Nel merito, faccio riferimento all’entrata in vigore della Legge n. 52 del 6 febbraio 1996 che introduce delle novità in materia di contratti e di clausole cosiddette “vessatorie”. Infatti:

1)                              in materia di contratti, deve considerarsi “Consumatore” il condominio e non l’amministratore che agisce come mandatario;

2)                              possono considerarsi vessatorie sia le clausole di “tacito rinnovo” che quelle relative a “penali” per risoluzione anticipata del contratto;

(cfr. Cassazione, sentenza n. 10086 del 24/07/2001)

Tale legge non è retroattiva, ma sicuramente è applicabile a tutti quei contratti che si sono rinnovati successivamente alla sua entrata in vigore (cfr. Cassazione, sentenza n. 13339 del 29/11/1999).

Le succitate clausole vessatorie per essere efficaci dovrebbero essere state negoziate tra le parti (presupposto sicuramente mancante nel caso di tacito rinnovo): conseguentemente, ai sensi dell’art. 1469 del C.C. e della legge n. 52 del 06/02/1996, tali clausole sono del tutto inefficaci nei confronti del condominio. Infatti, il rinnovo può ritenersi valido fino al momento in cui viene meno il consenso al contratto (espresso tacitamente) da una delle parti.

In forza di quanto sopra esposto, posso serenamente affermare che il condominio ha la facoltà di risolvere il contratto tacitamente rinnovato alla scadenza in qualunque momento e senza pretese per la controparte di applicare penali per estinzione anticipata.

Fiducioso che queste poche righe possano esserLe state d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincezo CAPOBIANCO

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