Febbraio – 8
Il proprietario dell’appartamento sottostante il mio ha messo le tende da sole sotto il mio balcone senza nemmeno avvisarmi. Come se non bastasse, essendo delle persone anziane, i proprietari dell’appartamento sottostante il mio hanno creato sul balcone una piccola veranda agganciata al mio dalla quale con un tiro elettrico salgono la spesa e altro.
Tanto di rispetto per le persone anziane che non riescono a portare la spesa in casa (tra l’altro non abbiamo neanche l’ascensore in condominio) ma le chiedo se queste persone avrebbero avuto l’obbligo di avvisarmi prima di utilizzare la soletta del mio balcone. E se il tiro elettrico, la veranda o la tenda creassero danni alla soletta del mio balcone chi li ripara?
Egregio Lettore,
prima di dare una risposta netta sarebbe opportuno precisare alcuni aspetti che riguardano le tipologie di balconi che possono essere rinvenute su un edificio. Di sicuro i balconi non possono essere considerati beni comuni in quanto non sono elencati nelle parti previste dall’art. 1117 del codice civile non essendo elementi strutturali del fabbricato, ma bensì elementi accidentali destinati al servizio dei soli piani che vi accedono.
Nel contempo, alcune parti degli stessi (frontalini, parapetti e intradosso) possono ritenersi comuni per la rilevanza decorativa e architettonica che svolgono; aspetto non riscontrabile nei fabbricati privi di qualsiasi uniformità lineare ed architettonica (cfr. Sent. Cassazione n. 7603 del 1999).
Esistono due tipi di balconi: quelli aggettanti, ossia sporgenti dalla muratura del fabbricato, e quelli incassati nelle murature perimetrali dell’edificio: i diritti dei proprietari cambiano in funzione della tipologia di balcone che possiedono.
Mentre per i balconi incassati si configura una presunzione di comunione della soletta tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti in quanto assolvono contemporaneamente alla funzione di separazione, sostegno e copertura (cfr. Cassazione n. 283 del 16/01/1987), per i balconi aggettanti la soletta è da considerarsi di proprietà esclusiva di coloro che ne hanno il calpestio: pertanto per le spese di manutenzione e ricostruzione della stessa non è applicabile la ripartizione al 50% dei proprietari dei piani l’un l’altro sovrastanti sancita dall’art. 1125 del cod. civile (cfr. Cassazione n. 14576 del 30/07/2004).
In virtù delle distinzioni suddette, qualora i balcone in questione fosse aggettante, di sicuro il proprietario del piano sottostante non poteva utilizzare senza il suo preventivo consenso l’estradosso della soletta del suo balcone per installarvi tende da sole, attaccarvi verande e tiri elettrici: vedrebbe quasi certamente accolta una sua richiesta di rimozione in via giudiziale di quanto installato arbitrariamente.
Per quanto attiene le spese per l’eliminazione di danneggiamenti direttamente riconducibili alle installazioni operate dal proprietario del piano sottostante, Ella deve restarne sicuramente estraneo, salvo richiederne il risarcimento in caso contrario.
Concludendo, ritengo che Ella dovrebbe esaminare attentamente la situazione sia dal punto di vista del Diritto che dal punto di vista umanitario (trattandosi di persone anziane), facendo anche attenzione a non alterare eventuali equilibri creatisi negli anni quale conseguenza della tolleranza volutamente adottata nei confronti dell’intero condominio.
Anche il solo interessamento dei Vigili Urbani per l’accertamento della regolarità urbanistica della realizzata veranda e dell’installata tenda da sole, seppur rivolto nei soli confronti del proprietario del piano sottostante il suo, potrebbe innescare reazioni a catena per l’intero condominio!
Tali mie affermazioni non vanno intese come tentativo di dissuasione dall’agire ma come esortazione a valutare il problema da tutti i punti di vista.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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