Febbraio 2015
Abito in supercondominio e di recente a maggioranza è stato stabilito un divieto di apertura di cancelli sulle murature perimetrali del parco che cingono i giardini dal cortile comune. Inoltre, essendo stati effettuati dei lavori di rifacimento delle strisce dei posti auto l’assemblea ha deciso di ripartire la spesa in funzione della tabella millesimale di proprietà invece che della tabella dei posti auto come indicato nel regolamento. Vorrei impugnare la delibera essendo proprietario di un giardino confinante con il cortile datosi che in futuro vorrei poter aprire un accesso pedonale ed essendo proprietario di un solo posto auto a fronte di altri che ne hanno più di uno. Potrebbe darmi un consiglio?
Egregio Lettore,
le rispondo subito che è legittima la delibera con la quale l’assemblea dei condomini, con le prescritte maggioranze, impone ai condomini il divieto dell’apertura di nuovi accessi nel muro comune.
Le deliberazioni assembleari condominiali, con le necessarie maggioranze di legge, o lo stesso regolamento condominiale possono limitare l’uso delle parti comuni, con la conseguenza che non potrà applicarsi l’art. 1102 codice civile. In detti casi la norma dettata dall’art. 1102 svolge una funzione sussidiaria, ovvero è utilizzabile sono nell’ipotesi in cui non sia intervenuta una differente regolamentazione in sede condominiale. Detta norma, nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso, non è inderogabile, per cui i suoi limiti possono essere ulteriormente integrati dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari adottate con i “quorum” prescritti dalla legge (cfr. Cassazione Civile, sentenza n. 3169/1978, n. 2727/1975, n. 1600/1975, n. 2369/1971).
In tal senso si è nuovamente espressa la Suprema Corte in una recente decisione del 4 dicembre 2013 (Cass. civ. n. 27233) che ha cassato la sentenza impugnata con la quale la Corte di Appello, confermando la statuizione del giudice di primo grado, aveva ritenuto legittima la dichiarata nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale contenente il generalizzato divieto preventivo per la collettività dei condomini di aprire qualsiasi varco nel muro perimetrale comune.
Quest’ultima decisione della Cassazione inoltre consente di darle risposta anche al suo secondo quesito riguardante la delibera assunta per il rifacimento delle strisce dei posti auto. Infatti:
- da un lato ribadisce che, ai fini della sussistenza di un supercondominio, è necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condominii ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati con gli edifici medesimi e perciò appartenenti “pro quota” ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr., sul punto, Cass. civ. nn. 19939/2012, 2011/17332, 2008/2305);
- dall’altro, riafferma che in mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, espressione della autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, comma 1, cod. civ., e, pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio pro-capite le spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ovvero ribadisce che le delibere aventi per oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si intende derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, se adottate senza il consenso unanime dei condomini debbono ritenersi affette da nullità (cfr. anche Cassazione Civile, sentenza n. 6714/2011, n. 17101/2006, ecc.).
Concludo congedandomi senza commenti personali in quanto la situazione risulta abbastanza chiara.
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet ( amm.cond.vcapobianco@libero.it ).
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