Dicembre 2015
Nel condominio stanno per procedere all’installazione di un impianto di videocitofonia. Gradirei sapere come debbono essere ripartite le spese visto che alcuni parlano esclusivamente in parti uguali ed altri in base alla tabella di proprietà.
Egregio Lettore,
nella giurisprudenza non esiste molto materiale riguardante la ripartizione delle spese di installazione dell’impianto citofonico o videocitofonico. Importante è distinguere quali parti dell’impianto vadano ritenute comuni e quali parti invece vadano considerate private: in virtù di questo occorre individuare quale criterio di ripartizione adottare.
Sicuramente può essere individuata come parte comune, ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, l’impianto in sé (quadro esterno e tutta la componentistica che precede le diramazioni verso le singole unità immobiliari), mentre come parte privata tutto impianto che serve la singola unità (cavi, derivazioni, apparato interno, ecc.).
Mentre risulta pacifico l’addebito ai privati delle spese relative alle parti di proprietà esclusiva, è invece controverso individuare il criterio di ripartizione delle spese concernenti le parti comuni.
Per le parti comuni, quasi tutti gli “addetti ai lavori”, per l’individuazione del criterio, fanno riferimento alla sentenza del Tribunale di Bologna del 22/05/1998, secondo la quale la spesa relativa alle parti comuni dovrebbe essere ripartita in parti uguali tra i condomini sulla base del principio di cui all’art. 1123, comma 2° Codice Civile. Detta sentenza riporta letteralmente quanto segue:
“Nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l’esterno (citofono) possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell’impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quella di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall’art. 1123, comma 2, c.c., mentre la seconda grava interamente su ciascun condomino in ragione della foro obiettiva entità”.
Però una minoranza di “addetti ai lavori” ritiene una simile soluzione basarsi su un presupposto errato, ovvero che le cose e i servizi siano destinati per ragioni strutturali a fornire utilità differenziata ai condomini, indipendentemente dall’uso che questi possano farne.
Diverso è il caso in cui il servizio è destinato ad apportare identica utilità a tutti i condomini. La natura del servizio – destinato a mettere i condomini in contatto con l’esterno – non consente di individuare una disciplina legalmente sostenibile che possa consentire applicabile un criterio diverso da quello stabilito all’art. 1123, 1″ comma Codice Civile in proporzione alla quota di ciascun partecipante.
La Corte di Cassazione, anche se solo di riflesso, ha ritento l’art. 1123, 2° comma, inapplicabile in riferimento ad impianti, o porzioni di impianti, destinati ad apportare ai condomini la medesima utilità (ad esempio la spesa per l’impianto di messa a terra – cfr. Cassazione n. 12737 del 2001). Simile conclusione sostenuta anche da un’altra sentenza (Cassazione n. 12568 del 2002) la quale sostiene che le spese relative a servizi essenziali quali la fornitura d’energia elettrica o d’acqua o di riscaldamento od anche di videocitofonia, vanno considerate alla stessa stregua di quelle necessarie al mantenimento della funzionalità delle parti comuni dell’edificio e quindi ripartite nei confronti dei partecipanti alla comunione “in proporzione delle quote dei partecipanti, e non per quote uguali, in conformità al principio fondamentale in materia di comunione della corrispondenza quantitativa fra la quota di proprietà ed il concorso nei pesi e nei vantaggi della cosa comune”.
In conclusione, fermo restando l’attribuzione al singolo delle spese afferenti le parti che possono considerarsi di proprietà esclusiva, ritengo che per la parte comune vada effettuata una ripartizione che rispetti i canoni del 1° comma art. 1123 del Codice Civile, restando comunque salva la possibilità di adottare unanimemente un criterio di ripartizione alternativo, ivi compreso quello per quote uguali, quest’ultimo da adottare preferibilmente solo nel caso in cui alcune unità immobiliari non fossero servite dall’impianto configurandosi la differenziazione di utilità del servizio ai sensi del 2° comma dell’art. 1123.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet (info@amministrazionicapobianco.com ).
V (124)