Dicembre – 12
Nel condominio, a maggioranza, si sta per procedere alla modifica delle tabelle millesimali. Io sono contrario a tale modifica in quando ritengo vengano lesi i miei diritti sulle parti comuni e sono intenzionato a ricorrere legalmente contro tutti i proprietari qual’ora approvassero la modifica delle tabelle. Anche alla luce della riforma del condominio, potrei avere un suo parere al riguardo?
Egregio Lettore,
di seguito riporto una valutazione generale dell’argomento tabelle millesimali e delle modifiche apportate dalla nuova normativa che entrerà in vigore a tutti gli effetti tra qualche mese.
Occorre precisare che le tabelle millesimali sono strumenti essenziali per la ripartizione delle spese in condominio, ma non sono il requisito essenziale per la costituzione dello stesso. Esse esprimono il valore proporzionale dei singoli piani o porzioni di piano appartenenti ai singoli condomini. Il riscritto articolo 68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che, ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118 c.c., il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Le tabelle sono fonte di diritti ed obblighi per i singoli condomini, i quali per autonomia contrattuale possono fissare i criteri di ripartizione delle spese anche diversi da quelli legali, come ad esempio l’esenzione di alcuni condomini dalla partecipazione ad alcune spese comuni. Le tabelle possono esistere indipendentemente dal regolamento: la loro presenza in allegato al regolamento condominiale è un fatto formale, tant’è che i condomini, anche in mancanza del regolamento, sono liberi di accordarsi tra loro ai fini della ripartizione di tutte o alcune spese comuni purché venga rispettata la quota posta a carico di ciascuno in proporzione al valore della rispettiva proprietà esclusiva (cfr. Cassazione, sentenza n. 3245 del 2009).
L’amministratore, nel redigere il piano di riparto delle spese, deve attenersi alle tabelle approvate finché queste non siano modificate. Egli non è tenuto ad esaminare i titoli dei singoli condomini, valutandoli come eventualmente difformi dalle tabelle e adeguando il riparto delle spese a tale valutazione. Le tabelle non sono attributive della proprietà, ma sono atti valutativi del patrimonio dei singoli condomini ai soli fini della distribuzione delle spese, della partecipazione e della formazione dell’assemblea e della volontà del condominio (cfr. Cassazione , sentenza n. 16982 del 2005 ).
Quindi, in virtù di quanto dianzi posso certamente affermare che non sussistono lesioni dei diritti sul bene comune in caso di modifiche delle tabelle millesimali. La quota di proprietà non ha ricadute sul godimento del bene comune che si presume uguale per tutti, come ribadito dall’ articolo 1102 del Codice Civile che pone il limite del pari uso. Ad esempio, nel caso di un garage comune indiviso, non potendosi considerare equivalenti i posti macchina per quanto attiene la comodità d’uso, il criterio di utilizzazione va stabilito a rotazione, salvo diverso accordo unanime fra i condomini, in quanto l’ articolo 1102 impedisce che alcuni condomini facciano un uso diverso rispetto agli altri. (cfr. Cassazione, Sentenza n. 26226 del 2006).
La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilendo che:
<< I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. >>
Ne consegue il superamento della posizione statuita dalla Cassazione a Sezioni unite (ovvero della sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010) che di fatto aveva disatteso l’orientamento maggioritario della giurisprudenza assunto per le decisioni riguardanti l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali, ovvero stabilendo la possibilità di approvare a maggioranza le tabelle millesimali. Decisione fondata sull’opinione giurisprudenziale in base alla quale nel comportamento dei condomini assenti, i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza, è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse per cui il consenso alla approvazione delle tabelle si manifesta in effetti per facta concludentia. Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali. Secondo la Cassazione si darebbe quindi luogo ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ma solo il consenso (anche tacito o per facta concludentia).
Con riferimento alla suddetta Sentenza n. 1847/2010, si può obiettare verso la riforma del condominio che la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori. Infatti, se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse stata effettivamente regolata dalla legge, escludendo ogni margine di discrezionalità, non occorrerebbe l’approvazione unanime delle stesse o la formazione in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini.
Il rivisitato art. 69 delle Disposizioni di Attuazione dispone che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate solo all’unanimità, salvo limitate e circoscritte ipotesi di revisione: a) nel caso di un errore; b) quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare. Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono quelli obiettivamente verificabili, restando esclusa la rilevanza dei criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione.
Risulta evidente che nel caso di ricorrenza di una delle due ipotesi fissate dal nuovo articolo 69 la competenza spetta all’assemblea condominiale che può provvedere alla modifica o rettifica con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio).
Altra importante novità introdotta dalla recente normativa si ravvede nel fatto che, ai soli fini della revisione delle tabelle, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore e non più tutti i condomini proprietà: cosa che in precedenza rendeva molto onerosa la revisione giudiziale dei millesimi.
Sperando di averle fornito elementi utili per le sue valutazioni personali e risposte esaurienti ai quesiti posti, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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