C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Abito in un condominio di 10 famiglie sito in Formia. L’anno scorso, per vetustà, si ruppe la colonna fecale su un lato del condominio, arrecando danni alla merce del sottostante negozio. Inizialmente i danni erano stati addebitati ai condomini che affacciano sul lato dello stabile secondo i millesimi attribuiti agli stessi. La famiglia che abita al quarto piano occupa una superficie equivalente ai tre degli appartamenti dei piani sottostanti e secondo i millesimi di proprietà è quella che deve sopportare il maggior costo. Il proprietario del quarto piano insisteva per pagare la propria quota solo per la porzione che affaccia sul lato interessato dalla rottura: ciò anche secondo quanto riferito dall’avvocato e da un’altra amministratrice interpellati dallo stesso. La situazione si è risolta grazie al regolamento di condominio nel quale era espressamente indicato che nella colonna fecale confluivano anche le acque piovane e che pertanto la spesa spettava all’intero condominio.

Se non esisteva il regolamento, era regolare il comportamento del proprietario del quarto piano che per tale danno si è rifiutato di pagare una ripartizione secondo la tabella millesimale di proprietà asserendo di essere proprietario di tre distinte unità immobiliari e non di una sola, dovendo pagare a seconda dei millesimi del singolo appartamento interessato alla verticale?

Posso un domani appellarmi se si presenterà una situazione simile?

Gentile Lettore,

nel suo caro il regolamento di condominio è stato sufficiente a dirimere il problema insorto, ma purtroppo non è sempre così.

Di fronte ad ogni problema che si verifica in un condominio l’amministratore deve prendere a riferimento il regolamento (se esistente) e qualora nello stesso non vi fossero indicazioni in merito alla specifica problematica, oltre al buon senso, bisogna dotarsi di qualche rudimento giurisprudenziale (possibilmente chiedendo consiglio ad un legale onde evitare interpretazioni di parte e/o errate).

Altro punto di riferimento sono le tabelle millesimali: le stesse indicano i valori delle porzioni di piano secondo i quali ogni proprietario è tenuto a contribuire. Anche in questo caso l’amministratore deve porre in essere alcune accortezze. Se nell’edificio più unità immobiliari sono di proprietà della stessa persona, in fase di riparto bisogna evitare di accorpare i valori millesimali delle stesse in maniera tale da non generare possibili incomprensioni: ancor più necessaria è l’adozione di tale accorgimento nel caso in cui una persona diviene proprietaria di una serie di appartamenti attigui resi tra loro comunicanti.

Nel quesito postomi non si evince se l’unità immobiliare del quarto piano era originariamente suddivisa in entità distinte e separate, di conseguenza dotate di propri valori millesimali.

Premesso che in assenza del regolamento di condominio l’amministratore avrebbe dovuto applicare i dettami dell’art. 1123 del codice civile, costui avrebbe dovuto preventivamente accertare se nello scarico fognario erano convogliate anche le acque piovane (fattispecie alquanto comune). Se la condotta accoglieva solo gli scarichi fognari, trattandosi di “cosa” destinata al servizio di soli alcuni condomini, le spese (di riparazione e risarcimento danni a terzi) sarebbero state ripartite a carico del gruppo di proprietari che ne trae utilità (cfr. sentenza Trib. Napoli del 27/06/1992). Diversamente, accogliendo la condotta anche le acque piovane, le spese giustamente sono ripartite i capo all’intero condominio.

Concludendo, lei potrà far valere i propri diritti per qualunque situazione che ritenga lesiva: l’importante è il consulto preliminare che ne accerti la fondatezza onde evitare spese inutili.

Per quanto attiene il proprietario del quarto piano, il comportamento adottato è corretto in quanto teso a tutelare i propri interessi: ancor più corretto nel caso in cui originariamente l’attuale unità immobiliare era invece costituita da più entità distinte e separate. Inoltre non voglio assolutamente credere che i due  professionisti da costui interpellati (l’amministratrice e l’avvocato) si siano esposti a sostenere una tesi infondata e smentibile in qualsiasi momento.

Sperando di esserLe stato d’aiuto e di non averla totalmente scoraggiata, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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