Gestisco l’edifico in cui abito da qualche anno e sono stato citato in giudizio da un condomino che chiede l’annullamento di un’assemblea condominiale in quanto riferisce di non esser mai stato avvisato. Io, oltre ad avergli inviato la convocazione per raccomandata, ho anche avvisato telefonicamente tutti i proprietari dell’edificio. Perché debbo essere io, come amministratore, a dimostrare che le richieste avanzate dal condomino che si oppone sono prive di fondamento? Non toccherebbe a lui dimostrare la fondatezza delle sue lamentele sono fondate?

Egregio Lettore,

purtroppo l’onere della prova riguardante l’avvenuta convocazione del singolo condomino all’assemblea spetta al condominio, quindi a Lei nella sua qualità di amministratore.

La mancata convocazione al un condomino preclude all’assemblea la possibilità di costituirsi regolarmente e quindi anche di procedere a qualsivoglia regolare deliberazione. L’assemblea dovrebbe preliminarmente constatare che tutti i sigg. condomini siano stati invitati alla riunione e soltanto successivamente procedere a discutere gli argomenti all’ordine del giorno.

La convocazione si considera omessa anche nel caso in cui la ricezione della stessa non consenta a singoli proprietari di essere informati preventivamente della data in cui l’assemblea dovrà tenersi e degli argomenti che in essa dovranno essere discussi.

Comunque detto vizio deve far ritenere la delibera annullabile e non viziata da nullità (cfr. sentenza della Corte di Cassazione n. 4806 del 07/11/2005): conseguentemente il termine di notifica dell’impugnativa al condominio è molto importante.

Il terzo comma dell’art.1137 del codice civile stabilisce che “il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”.

Concludendo, l’omessa convocazione del condomino comporta la mera annullabilità della deliberazione adottata in quella riunione e l’onere di provarne il vizio dovrebbe essere a carico di colui che agisce impugnandola: ciò scaturente dal principio che deve essere l’attore ad allegare i documenti probanti i fatti costitutivi della domanda, ossia i fatti dai quali deriva l’invalidità del provvedimento assembleare.

Purtroppo ciò appare in contrasto con l’orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo il quale, nel caso in cui il singolo condomino agisce per far valere l’invalidità della delibera, incombe all’amministratore convenuto l’onere di provare che tutti i partecipanti al condomino siano stati tempestivamente avvisati della convocazione quale presupposto della regolare costituzione assembleare. A quanto pare un simile orientamento ritiene che non può essere accollato al condomino impugnante  l’onere di fornire la prova negativa dell’inosservanza di tale obbligo costitutivo (cfr. Cass. N. 2838 del 25/03/1999, Cass. N. 5267 del 12/06/1997, Cass. N. 12379 del 19/11/22, ecc.)

Fiducioso che queste poche righe possano esserLe state d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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