C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Nel fabbricato ci sono due famiglie indisciplinate che non rispettano il regolamento di condominio e soprattutto le modalità per l’innaffiamento delle piante e la stesura degli indumenti sulla facciata. L’amministratore riferisce che oltre a richiami non può imputargli sanzioni per la condotta e che al massimo può fargli scrivere dall’avvocato con spese a carico del condominio. Ma è mai possibile una cosa del genere!

Egregio Lettore,

purtroppo per lei, l’amministratore del suo edificio ha ragione in applicazione della vigente legge. Però, a partire da fine giugno le cose cambieranno per l’entrata in vigore della riforma del condominio: tra le novità v’è anche la maggiorazione dell’entità delle sanzioni pecuniarie per le violazioni al regolamento condominiale.

L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile, in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori è stato modificato dall’articolo 14 della Legge n.220/2012 che stabilisce “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”.

La nuova legge vuole rendere più efficace il rispetto delle disposizioni del regolamento condominiale prevedendo delle sanzioni più adeguate per il condomino che contravviene alle regole rispetto al testo in fino ad oggi in vigore che stabiliva una sanzione non superiore ad €. 0,05 (ex cento lire). Facile capire che la sanzione contenuta nel suddetto previgente articolo 70 di fatto aveva solo un valore simbolico e non costituiva certamente un deterrente per il trasgressore. Con il testo di riforma, per tentare di ottenere una maggiore osservanza del regolamento condominiale, ora il legislatore ha previsto sanzioni più incisive, fino a sanzioni quadruplicate per i trasgressori recidivi.

Importante è anche l’analisi della giurisprudenza sino ad oggi emessa in materia per poter trarre delle conclusioni e desumere che:

–          la sanzione può essere applicata solo ai proprietari e non ad eventuali inquilini in quanto l’articolo 70 delle disposizioni d’attuazione contempla una pena di natura privata che ha come destinatari i condomini e pertanto non è applicabile ai conduttori degli immobili che restano estranei all’organizzazione condominale (Sentenza di Cassazione n. 10837 del 17 ottobre 1995);

–          l’art. 70 è applicabile solo se esclusivamente previsto nel regolamento condominiale. Pertanto, in mancanza è illegittima una deliberazione condominiale che stabilisca, a carico di alcuni condomini, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio (Sentenza Cassazione n. 10329 del 21 aprile 2008);

–          l’amministratore di condominio, tenuto ex lege a far osservare il regolamento di condominio, non necessita di alcuna preventiva delibera per attivarsi affinché cessino gli abusi: nelle sue facoltà la possibilità di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili delle violazioni del regolamento ove lo stesso ne preveda la possibilità.

Per tutto quanto dianzi, concludo ribadendo fermamente che non possono essere irrogate sanzioni verso soggetti diversi dai proprietari e senza una espressa indicazione di tale possibilità nel regolamento di  condominio.

Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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