C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Abito in un edificio di recente costruzione (circa 5 anni). Fino a qualche anno fa non esistevano né tabelle millesimali né regolamento di condominio: di recente il costruttore è riapparso dopo anni di “latitanza” consegnando ad ogni proprietario le tabelle millesimali ed il regolamento. Possiamo noi proprietari contestare la validità di quanto ci è stato consegnato?

Gentile Signore,

per quanto riguarda il suo caso credo che il costruttore negli atti di compravendita degli immobili abbia inserito una clausola con la quale gli acquirenti gli davano mandato alla redazione del regolamento e delle tabelle millesimali accattando sin da quel momento ciò che sarebbe successivamente stato loro consegnato. La conferma sta nel fatto che il regolamento di per sé non è trascrivibile poiché spesso non è altro che un elenco di semplici regole di vita comune: ne consegue che per essere trascritto deve essere o un allegato dei rogiti originali oppure un allegato di altri atti trascrivibili (si veda l’art. 2643 del codice civile). Nel regolamento il costruttore non può comunque inserire clausole di limitazioni dei diritti individuali che non siano riportate o richiamate espressamente negli stessi atti di compravendita. Se nel regolamento condominiale trascritto vi fossero limitazioni dei diritti esclusivi, risulterà problematico apportavi delle modifiche in quanto dovrà essere nuovamente trascritto come allegato di un qualche atto riguardante dei diritti reali.

Se si volesse modificare il regolamento, secondo gli orientamenti della Corte di Cassazione (di varie sentenze una delle più recenti è la n.943/1999) le modifiche delle clausole del regolamento condominiale per le quali si renderebbe necessaria l’unanimità dei condomini sarebbero solo quelle contrattuali, considerando tali solo quelle che limitano i diritti individuali. Quindi se le modifiche da apportare al regolamento riguardassero solamente l’uso delle parti comuni (e non limitazioni di diritti individuali), esso potrebbe essere modificato con le maggioranze stabilite nell’art. 1136, 2° e 3° comma, del codice civile: ogni modifica necessiterebbe di trascrizione nonostante potrebbe non avere ripercussioni particolari sulla normale gestione del condominio. L’atto da trascrivere inoltre dovrà essere firmato da tutti i condomini in presenza di un notaio che provvederà a tutte le pratiche da espletare..

Per quanto riguarda le tabelle millesimali, pur confermandone la validità derivante dalla natura contrattuale delle stesse, riscontrando in esse la presenza di eventuali errori, oltre la “rarissima” possibilità di raggiungere un accordo unanime dei condomini proprietari, anche il singolo condomino può attivare un procedimento legale per la richiesta di revisione o rifacimento delle tabelle: comunque, fino a quando non vi sarà l’accordo unanime necessario o il giudizio del magistrato, tutti i proprietari sono tenuti a partecipare alle spese condominiali ripartite in funzione delle tabelle millesimali consegnate dal costruttore.

Fiducioso di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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