Novembre – 13
Gestisco solamente il condominio dove abito e adesso uno dei proprietari sta procedendo a vendere l’appartamento in vista dei lavori di manutenzione edificio che non intende sostenere. Come mi debbo comportare con le spese se si concretizza la vendita? Mi farebbe moto piacere un suo suggerimento.
Egregio Lettore,
ogni condomino ha diritto di ottenere dal proprio amministratore l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali al fine di consegnarla all’acquirente del suo immobile al momento del rogito. Chi subentra resta obbligato inderogabilmente, solidalmente con il venditore, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (articolo 63 disposizioni attuazione del Codice civile): correttamente, il venditore risponde nei confronti del condominio per tutte le spese maturate sino al giorno della vendita dell’immobile, mentre l’acquirente deve pagare in via esclusiva quelle maturate in momento successivo.
Indipendentemente dagli accordi tra le parti in sede di rogito, entrambi rispondono in solido verso il condominio per le spese riguardanti la gestione in cui è avvenuta la compravendita e quella subito precedente, con facoltà dell’acquirente chiamato a pagare di rivalersi verso il predecessore per le somme pagate in suo conto. I diversi accordi pattuiti in sede di rogito non sono opponibili al condominio e l’amministratore, per le spese di tale periodo citato, può chiederle in pagamento anche al nuovo proprietario.
L’amministratore deve conoscere i nominativi dei proprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio gestito: dati che debbono essere disponibili anche agli altri sigg. condomini contitolari degli stessi diritti sulle parti comuni. La Legge 220/2012 (riforma in materia di condominio) all’ultimo comma dell’articolo 63 disposizioni attuative ha stabilito che il venditore resta obbligato unitamente all’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento della proprietà. Conseguentemente il venditore ha l’obbligo di comunicare celermente i dati dell’acquirente all’amministratore (che nella maggior parte dei casi è ignaro delle vendite), diversamente si troverà chiamato al pagamento di spese maturate dopo la cessione dell’immobile fintanto che non provvederà a dare formale comunicazione di vendita. Per formale comunicazione s’intende che all’amministratore dev’essere fornita copia autentica del rogito (ultimo comma art. 63 Disposizione di Attuazione al Codice Civile, Legge 220/2012) non essendo sufficiente l’invio di semplice copia libera.
Il problema più concreto nasce quando al nuovo proprietario vengono chieste in pagamento spese riguardanti opere eseguite sull’immobile dopo l’acquisto ma conseguenti a delibera assembleare adottata anteriormente alla compravendita. In mancanza di accordi specifici è necessario individuare il momento in cui nasce l’obbligo di contribuzione alle spese.
Per le spese ordinarie, occorrenti per la manutenzione/conservazione dell’edificio e per l’erogazione dei normali servizi, è pacifico che debba essere l’acquirente a sostenerle, anche perché l’obbligatorietà della spesa non nasce dalla delibera ma dall’effettiva esigenza di mantenere e conservare i beni comuni.
Diverso è per le spese riguardanti interventi di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o innovativi, in quanto non sono direttamente collegate alla gestione demandata all’amministratore prevista all’art. 1130, comma 3, Legge 220/2012. Tali spese debbono considerarsi conseguenza diretta della relativa delibera e pertanto, in caso di vendita di un’unità immobiliare, è l’alienante che deve sostenerle in quanto proprietario al momento della delibera e a nulla vale il fatto che le opere deliberate opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente all’atto di trasferimento dell’unità immobiliare (cfr. Cassazione, sentenza n. 10235/13). L’acquirente chiamato dall’amministratore a versare la quota di competenza ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto pagato al condominio (cfr Cassazione, sentenza n. 23682/11).
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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