Luglio – 13
L’amministratore del mio edificio, nonché condomino, ha respinto arbitrariamente la mia richiesta di revisione delle tabelle millesimali perché convinto che vi sia bisogno dell’unanimità dei condomini per approvare la nuova tabella. Unanimità che mi riferisce a priori non esistere. Posso ottenere in qualche modo la modifica delle tabelle millesimali che attualmente mi attribuiscono dei valori che non mi spettano a causa di un errore derivante da una superficie applicata maggiore rispetto a quella dei miei locali?
Egregio Lettore,
per la modifica delle tabelle millesimali e la relativa approvazione non occorre più l’unanimità dei condomini. Basta la maggioranza qualificata prevista dall’articolo 1136 del Codice civile: maggioranza dei partecipanti all’assemblea o la metà del valore dell’edificio. Lo precisa la Corte di cassazione con la sentenza n. 11387 della Seconda sezione civile che richiama la precedente determinazione delle Sezioni Unite espressa nel 2010 con la sentenza n. 18477. Si è voluto quindi ribadire l’assenza della natura negoziale per l’approvazione delle tabelle: la Cassazione fa rilevare che le tabelle, in virtù delle disposizioni dell’art. 68 delle Disposizioni Attuative del Codice Civile, sono allegate al regolamento di condominio che a sua volta è approvato dall’assemblea a maggioranza. Proprio in virtù di tali considerazioni, tabelle millesimali e le eventuali variazioni, dovrebbero essere approvate senza la necessità dell’unanimità.
Non è degna di attenzione l’eventuale obiezione mossa sul fatto che l’allegazione delle tabelle al regolamento di condominio è una sola formalità comportando quindi l’impossibilità di applicare la stessa disciplina in materia di approvazione. Ciò significa che un atto allegato ad un altro con il quale viene contestualmente formato deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina.
In ogni caso, a garanzia dei condomini che dovessero sentirsi danneggiati dalla valutazione data alle unità immobiliari resta la possibilità di una revisione, senza limiti temporali. A queste conclusioni era arrivata la pronuncia delle Sezioni Unite prima ancora della riforma del condominio entrata in vigore da poco più di un mese. Infatti, la Legge 220 del 2012 prevede in “linea generale” che i valori espressi dalle tabelle millesimali possono essere rettificati e modificati all’unanimità, ma a questa regola generale, si affianca anche la previsione che queste tabelle possono essere modificate anche solo nell’interesse di un condomino e con un numero di voti pari a quello previsto per la maggioranza qualificata dal Codice Civile.
Da quanto dianzi risulta evidente che non esiste alcun obbligo di unanimità per la modifica delle tabelle millesimali. E’ opportuno documentare la sua richiesta di revisione delle tabelle millesimali dimostrando l’errore che la sta danneggiando.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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