C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Mi scusi se ne approfitto, ma integro il mio quesito del mese scorso. Sono riuscito a vendere l’appartamento e vorrei sapere quali comunicazioni dare all’amministratore in merito, considerate anche le novità della riforma del condominio che entrerà in vigore a giugno. La ringrazio per la risposta che vorrà darmi.

Egregio Lettore,

dovrà rispettare quanto stabilito dall’art. 1130, n. 6, della riforma del Codice Civile in materia di condominio per quanto attiene la creazione dell’anagrafe condominiale, nonché le disposizioni del V comma dell’art. 63 delle Disposizioni di Attuazione.

La Riforma ha lasciato inalterato l’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione nella parte in cui prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. L’obbligo concerne unicamente l’esercizio in corso e quello precedente e non anche i “riporti” degli esercizi precedent, trovando applicazione anche in caso di acquisti effettuati nel corso delle procedure esecutive o  fallimentari. Di contro, detta riforma dispone una diversa solidarietà in capo al venditore: il comma V dell’art. 63 prevede l’onere, in capo al venditore, di comunicare immediatamente all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento: in caso di procedura fallimentare, l’onere sarà a carico del curatore, in caso di procedura esecutiva (pignoramento immobiliare) l’onere resta in capo all’esecutato.

Sino a che questa formalità non è stata espletata, il precedente proprietario resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati. La norma è chiara nel prevedere che non è sufficiente la comunicazione di avere ceduto il diritto ma occorre anche che venga trasmessa copia autentica del titolo. In assenza del titolo, l’amministratore dovrà richiedere ad entrambi il pagamento di quanto dovuto e, in caso di mancato pagamento, procedere contro entrambi. Il decreto ingiuntivo potrà essere richiesto solo nei confronti del nuovo condomino. Contro il precedente proprietario potrà essere promossa solo azione ordinaria non essendo possibile chiedere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in quanto non più condomino. A seguito del ricevimento di una comunicazione incompleta del titolo in copia autentica, l’amministratore dovrà chiederne l’integrazione oppure acquisire gli atti con addebito delle spese.

In materia di registro di anagrafe condominiale, l’articolo 1130 n. 6, Codice Civile prevede che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, attesa l’incompletezza della comunicazione, deve richiedere con lettera raccomandata, anche al nuovo proprietario, le informazioni necessarie alla tenuta del registro stesso. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o nuovamente incompleta risposta, acquisirà le informazioni necessarie anche dando incarico a un professionista di acquisire copia del titolo presso la competente conservatoria dei registri immobiliari. Il relativo costo sarà inserito nel rendiconto tra le spese personali.

Conseguentemente, provveda a comunicare la variazione di proprietà all’amministratore, fornendogli copia autentica dell’atto di vendita e provveda a pagare le sue spettanze fino alla data di effettiva cessione dell’immobile. In buona sostanza, faccia tutto quello che la correttezza comunque imponeva anche prima della riforma del condominio.

Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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