C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Sono proprietario di un terrazzo che copre parte dell’edificio e di recente ho ricevuto lettere di un avvocato incaricato dal proprietario dell’appartamento sottostante che minaccia di portarmi in causa se non provvedo ad eliminare le in filtrazioni che secondo lui sono causate dal mio impianto di irrigazione. Io ritengo invece che il problema non sia mio ma del condominio in quanto il terrazzo è vecchio e le infiltrazioni si sono verificate con le prime piogge. E’ il caso di attivarmi legalmente per evitare di passare dalla parte del torto?

Egregio Lettore,

con le prime piogge dopo il periodo estivo spesso si verificano problemi d’infiltrazioni da terrazze e lastrici solari, attribuiti o meno in proprietà esclusiva a un singolo condomino.

L’articolo 1126 del Codice Civile, per i lastrici di proprietà dei singoli condomini posti a copertura dell’edificio dispone che la spesa per la loro manutenzione e riparazione dev’essere corrisposta per un terzo da coloro che ne hanno l’uso o la proprietà esclusiva e per i restanti due terzi da tutti i condomini delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante i lastrici oggetto di riparazione. Stesso principio da applicare anche nell’ipotesi di terrazze a livello che assolvono funzione di copertura nei confronti degli appartamenti sottostanti (Cassazione 26239/07).

Fatta tale premessa, si comprende che il condominio continua a mantenere l’onere della custodia e risponde, quale custode ex articolo 2051 Codice Civile, dei danni provocati negli appartamenti sottostanti il lastrico o il terrazzo a livello a seguito di infiltrazioni d’acqua conseguenti a difetti di manutenzione, fatto salvo il caso in cui tali danni non derivino da fatto imputabile soltanto al proprietario o a colui che ne fa uso esclusivo.

Ciò viene anche ribadito dalla Cassazione in una recente sentenza (n. 8172 del 23 maggio 2012), la quale esclude la responsabilità del proprietario del terrazzo a livello per i danni verificatisi nel sottostante appartamento, dopo avere accertato che detto proprietario, appena entrato in possesso del bene, si era immediatamente attivato per fare convocare un’assemblea condominiale affinché si deliberasse la sostituzione del manto impermeabile dell’intero terrazzo in quanto bisognoso di manutenzione, senza però ottenere un tempestivo intervento da parte del condominio.

Il proprietario dell’appartamento sottostante il terrazzo, che serviva anche da copertura di parte dell’edificio condominiale, aveva citato in giudizio il proprietario del terrazzo per ottenere il ristoro dei danni che si erano verificati nel suo immobile, a seguito di presunti lavori di ristrutturazione del sovrastante appartamento. Nel corso del giudizio era invece emerso che la causa delle lamentate infiltrazioni derivava dal difetto di manutenzione del terrazzo a livello e pertanto il legittimato passivo a rispondere dei danni doveva ritenersi il condominio e non il singolo proprietario del terrazzo.

L’articolo 1126 Codice civile, nel contempo, stabilisce l’imputazione di responsabilità e la conseguente ripartizione del risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare all’interno del condominio. Al proprietario esclusivo del lastrico (nella misura di un terzo), mentre ai proprietari dei sottostanti appartamenti (nella misura di due terzi): ciò basandosi sul presupposto che trattasi  di obbligazione gravante sul condominio,all’interno del quale le spese devono essere ripartite tra i condomini in misura diversa.

Il condomino che, oltre ad aver l’uso esclusivo del lastrico, è anche proprietario di una delle unità immobiliari sottostante lo stesso, sarà obbligato alla doppia contribuzione alle spese: per un terzo quale fruitore esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi, quale condomino, in proporzione ai millesimi di proprietà dell’unità immobiliare coperta dal lastrico (Cassazione 642/2003).

Nessun dubbio invece sulla responsabilità esclusiva del proprietario della terrazza o del lastrico per i danni causati da infiltrazioni imputabili a mal funzionamento del proprio impianto  di irrigazione delle piante o da intasamento dei pozzetti di scarico insistenti sul terrazzo (Cassazione 3676/2006), con esclusione di ogni possibile coinvolgimento del condominio in quanto non tenuto a svolgere controllo nella proprietà altrui.

Sperando di esserLe stato d’aiuto e augurandole di risolvere quanto prima il problema, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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