Giugno – 12
Il condominio in cui abito è fatto di 5 appartamenti, di cui 2 al pian terra, uno al primo piano con parapetti dei balconi in muratura e 2 al secondo piano con balconi dotati di ringhiere. Originariamente la palazzina si componeva di soli 2 piani ma subito dopo l’ultima guerra è stato realizzato il terzo. Faccio questa distinzione perché la ritengo importante datosi che il problema che le voglio sottoporre riguarda il parapetto in muratura. L’assemblea ha da poco deliberato che il parapetto in muratura dei miei balconi, per uniformare il palazzo, dovrà essere sostituito a mie spese con una ringhiera simile a quelle del piano superiore invece di contribuire al 50% della spesa occorrente alla ricostruzione dei parapetti in muratura. Possono obbligarmi a sostituire il parapetto e a sostenerne integralmente le spese?
Egregio Lettore,
premetto che, ai sensi del comma 2 dell’art. 1136 Codice Civile, avverso le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio (se esistente) ogni dissenziente può far ricorso all’autorità giudiziaria, ma tale ricorso non sospende l’esecutività della delibera tranne nel caso in cui non la disponga il magistrato incaricato. Il ricorso deve essere proposto entro trenta giorni dal termine in cui si è venuti a conoscenza della delibera, ovvero dalla data di deliberazione per i condomini presenti all’adunanza o dalla data di ricezione del verbale da parte dei condomini assenti.
Per opportunità non ritengo indispensabile esaminare in questa sede la distinzione tra delibere affette da nullità e delibere annullabili, anche perché, visti gli ultimi orientamenti giurisprudenziali, sarebbe preferibile presentare impugnazione della delibera comunque entro il termine di 30 giorni.
Purtroppo, spesso per intempestività o incertezze dei condomini dissenzienti capita che le deliberazioni irregolari non vengono impugnate nei termini, rendendole efficaci nonostante le stesse disattendono i canoni stabiliti dal Codice Civile.
Per rispondere al quesito prenderò a riferimento la recente sentenza di Cassazione n. 8010 del 2012 che si è espressa per un caso analogo. Detta sentenza richiama all’applicazione puntuale del comma 1 art. 1123, secondo cui le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni vanno ripartite in misura proporzionale al valore di proprietà salvo diversa convenzione, e all’applicazione dell’art. 1135 che determina i poteri dell’assemblea. Quest’ultima, infatti, non ha il potere di introdurre deroghe ai criteri sanciti dalla legge senza il preciso consenso unanime di tutti i sigg. condomini: diversamente, ogni deliberazione assunta dall’assemblea per la modifica dei criteri di riparto delle spese (sia riferiti all’art. 1123 che precedentemente determinati e consolidati) è da considerarsi nulla in quanto verrebbe a incidere sui diritti individuali dei singoli condomini, impedendo loro di contribuire alle spese nella misura legalmente stabilita. Deliberazione nulla che può essere impugnata anche da parte di coloro che l’abbiano votata (cfr. Cassazione, Sentenza n. 3704 del 15/02/2011).
Considerato che bisognerebbe valutare in primis la rilevanza e la compatibilità della sostituzione del parapetto con una ringhiera alla luce della normativa urbanistica e di eventuali vincoli esistenti, il condominio non le può imporre la rimozione del parapetto in muratura, ancor più se a suo totale carico.
In virtù di tutto quanto dianzi concludo consigliandole di provvedere con estrema sollecitudine ad impugnare la deliberazione assunta dall’assemblea in quanto, a parere dello scrivente, la stessa le pone a carico delle spese che effettivamente sono di competenza dell’intero condominio.
Sperando di esserLe stato d’aiuto e augurandole di risolvere quanto prima il problema, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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