Gennaio – 12
Abito in una palazzina composta di due soli appartamenti. Non abbiamo un condominio costituito formalmente ma c’è necessità di eseguire delle manutenzioni e l’altro proprietario non ha assolutamente intenzione di provvedere spontaneamente. Posso far eseguire io le manutenzioni necessarie sulle parti comuni e poi chiedere ai sensi dell’art. 1110 che mi venga rimborsato quanto anticipato per sopperire alla trascuranza dell’altro proprietario?Tengo a precisare che le manutenzioni che intenderei eseguire non sono di abbellimento ma di salvaguardia delle armature dei cornicioni che risultano ormai pericolanti.
Egregio Lettore,
sono necessarie alcune considerazioni preliminari al riguardo in quanto ritengo che nel suo caso vada applicato il disposto dell’ art. 1134 del Codice Civile e non quello dell’art. 1110..
Infatti, la disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune è diversa in quanto il primo articolo riguarda fa riferimento alla comunione e l’altro al condominio di edifici.
Questa differenza si riflette nell’applicazione del diritto dove nel primo caso la condizione si verifica nella comunione per la trascuranza degli altri partecipanti, mentre nel secondo caso la condizione si verifica solo nel condominio quando sussiste il presupposto più stringente dell’urgenza. A fondamento la considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali (quindi non si può chiederne lo scioglimento), sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Venendo al fatto che l’edificio consta di sole due unità immobiliari, preciso che il condominio si instaura nel momento in cui esiste una relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali. Datosi che tale situazione, denominata condominio minimo, si riscontra anche nel caso da lei esposto, la spesa autonomamente sostenuta da uno dei proprietari è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c.
Pertanto confermo che a mio parere è applicabile solo il disposto dell’art. 1134 del codice civile in quanto tale è l’interpretazione data dalla Cassazione. Infatti la Cassazione ha dichiarato valide le sentenze dei giudici di merito che avevano ritenuto applicabile la disposizione dell’art. 1134 c.c. pur se il condominio in esame non risultava formalmente costituito con nomina dell’amministratore basandosi sul presupposto che la disciplina del condominio negli edifici è comunque destinata ad operare per il semplice fatto che coesistano in un fabbricato parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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