C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Si debbono eseguire dei lavori all’edificio e i proprietari degli ultimi piani chiedono insistentemente di rifare i lucernai presenti sul tetto a spese del condominio. Io ritengo che debbano pagarseli loro visto che i loro non erano degli appartamenti veri e propri ma dei sottotetti che sono stati trasformati e uniti agli appartamenti sottostanti. Anzi, dovrebbero anche modificare le tabelle millesimali per aver mutato lo stato dei luoghi. Gradirei un suo parere.

Egregio Lettore,

l’attribuzione delle spese per i lucernari ha sempre comportato grandi discussioni nel condominio, come d’altro canto la trasformazione dei sottotetti.

Ove i titoli o il regolamento nulla dispongano al riguardo, i sottotetti possono essere presunti parti comuni (con la conseguenza che ogni spesa ad essi relativa grava su tutti i condomini con gli stessi criteri valevoli per il tetto) solo quando per le loro caratteristiche risultino destinati, sia pure potenzialmente, all’uso comune o a un servizio di interesse comune o comunque siano annessi a parti comuni formando così elementi integranti di esse (Cassazione, sentenze n. 1493 del 22.6.1961 e n. 11771 del 29.10.1992). lo stesso dicasi quando i sottotetti siano dotati di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un lucernario per l’accesso al tetto comune (Cassazione, sent. n. 4509 del 15.5.1996).

In ogni altro caso i sottotetti sono sempre da presumersi di proprietà esclusiva, come appartenenti ai proprietari dell’ultimo piano, costituendo pertinenze dei vani sottostanti (Cassazione, sentenze n. 2886 del 13.10.1971, n. 470 del 2.2.1978, n. 4970 dell’8.8.1986, n. 8040 dell’8.8.1990, n. 5854 del 23.5.1991, n. 11771 del 29.10.1992, n. 6640 del 15.6.1993 e n. 4509 del 15.5.1996): pertanto ogni spesa ad essi relativa graverà sui proprietari esclusivi. In virtù di quanto dianzi il condomino dell’ultimo piano che incorpora il sottotetto non è tenuto a modificare le tabelle millesimali essendo, il volume incorporato, già una pertinenza dell’appartamento.

Per quanto riguarda i lucernari è difficile trovare specifiche disposizioni nel codice civile perché gli stessi rivestono a volte una doppia funzione: fornire aria e luce per l’appartamento sottostante e nel contempo costituiscono servitù di accesso al tetto comune.

La giurisprudenza comunque propende per l’attribuzione delle spese al proprietario dell’appartamento sottostante il lucernai in quanto la funzione che questi manufatti offrono è incentrata nell’asservimento alla proprietà sottostante: infatti senza di essi l’appartamento sarebbe quasi inutilizzabile.

In effetti, l’accesso al tetto da parte di altri condomini (per ispezioni al tetto, per controllo delle antenne, ecc.) può non essere significativo datosi che possono trascorrere diversi anni prima che ciò avvenga.

Qualcuno può pensarla diversamente, specialmente il proprietario del lucernario che vorrebbe imputare le spese di manutenzione (in tutto o in parte) anche al resto dei sigg. condomini.

Riporto letteralmente alcuni riferimenti giurisprudenziali:

–          “Così come il proprietario del solaio può aprire nel tetto abbaini per dare aria e luce ai locali sottostanti quando gli stessi siano costruiti a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura del tetto né ledano altrimenti il diritto degli altri condomini, egualmente egli è tenuto alla manutenzione ed alla riparazione di tali aperture.” ( Trib. Milano, sent. 28 febbraio 1991 )

–          “Ove un sottotetto venga trasformato in vani abitabili dal suo proprietario, ciò non comporta l’insorgere di alcun diritto negli altri condomini (né ad un’indennità, né alla revisione della tabella millesimale di comproprietà), a nulla rilevando che le opere siano o non siano legittime nei confronti della pubblica amministrazione, in relazione agli strumenti urbanistici vigenti” (Cassazione, sent. n. 1106 del 14.2.1980).

–          “Il proprietario del solaio o sottotetto può aprire nel tetto abbaini per dare luce e aria ai locali sottostanti, quando l’abbaino sia costruito a regola d’arte e non pregiudichi la funzione di copertura del tetto, né leda altrimenti’ il diritto degli altri condomini” (Cassazione, sent. n. 391  del 24.2.1964).

–          “Nel condominio negli edifici, le modifiche alle parti comuni del fabbricato, di cui all’art. 1102 cod. civ., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, nonché indipendentemente dal consenso degli altri condomini, al fine di conseguire un uso più intenso della struttura modificata, sempre che gli interventi operati su questa non ne alterino la destinazione e non comportino impedimento all’altrui pari possibilità di uso” (Cassazione Sez. II civ., sent. n. 1554 del 20.2.1997).

In conclusione si può affermare che il lucernario, anche se realizzato in sede di costruzione dell’edificio, assolve ad una funzione ben specifica: aumenta la volumetria dell’appartamento sottostante e produce per esso i benefici della luce e dell’aria necessaria alla sopravvivenza dei proprietari dell’appartamento cui sono asserviti. La pretesa di un’eventuale comunione è irrilevante: la funzione “prevalente” dei predetti manufatti è quella di dare aria e luce ai locali sottostanti (come le finestre) e non quella di copertura dell’edificio.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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