C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Stiamo per affrontare le spese di una ristrutturazione dell’edificio e l’amministratore ha messo a carico dei singoli anche le spese dei frontalini e dei relativi sottocieli dei balconi. Il nostro è un edificio moderno dotato di balconi in aggetto uniformemente distribuiti. Sapevo che le spese dovevano essere a carico dell’intero condominio. L’assemblea deve discutere l’approvazione del riparto spese e prima di espormi in discussioni che potrebbero risultare infondate, mi farebbe piacere sapere come ritiene sia giusto ripartire le spese di balconi, frontalini, sottocieli, ecc.

Egregio Lettore,

in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione delle parti comuni bisogna tener conto di una differente  disciplina per i balconi “aggettanti” e per gli elementi decorativi.

I balconi aggettanti sporgono dalla facciata dell’edificio e costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento al quale appartengono: quindi rientrano nella proprietà esclusiva. Non hanno funzione di copertura dei piani sottostanti in quanto, essendo strutturalmente autonomi rispetto agli altri piani, possono esistere indipendentemente dalla presenza di altri balconi sulle facciate dell’edificio: pertanto, non assolvendo funzione di copertura del piano sottostante, non soddisfano utilità comune ai due piani l’un l’altro sovrastante e non danno alcun vantaggio ai condomini che non ne siano proprietari.

La Suprema Corte con le sentenze n. 587 del 12.01.2011, e n. 218 del 05.01.2011 ha affermato che i balconi aggettanti e le relative solette, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio, non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti, ovvero, di proprietà comune ai proprietari di tali piani. Le sentenze succitate confermano l’orientamento consolidato negli anni, abbandonando la posizione assunta da altre sentenze meno recenti secondo le quali la soletta dei balconi, in analogia al solaio degli appartamenti, era soggetta al regime di comunione tra proprietario che usa il balcone e proprietario dell’unità immobiliare sottostante, con applicabilità dell’articolo 1125 del codice civile quale criterio di ripartizione delle spese (Cass. n.4821/1983; n.283/1987).  Per chiarezza, l’art. 1125 statuisce che la ricostruzione e manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno l’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disciplina riguarda la parte interna agli appartamenti..

Già un’altra precedente sentenza della Corte di Cassazione (n. 14576 del 2004) aveva puntualizzato che seppure si volesse riconoscere alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, non indispensabile all’esistenza dei piani sovrapposti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti.

Chiarito che i balconi aggettanti e le relative solette rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono e che le spese di riparazione gravano solo sugli stessi, va altresì precisato che deve essere fatto un discorso a parte per gli elementi decorativi del balcone.

Infatti, i cementi decorativi dei frontali e dei parapetti, nonché le aggiunte sovrapposte a travi e balaustre dei balconi, in virtù della funzione estetica svolta rispetto all’intero edificio, accrescendone il pregio architettonico, sono considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile. La spesa per la loro riparazione o ricostruzione ricade su tutti i condomini, in proporzione alla quota millesimale di proprietà.

Anche i frontalini dei balconi e la parte inferiore degli stessi, per il solo fatto di essere costruiti con caratteristiche uniformi, hanno una funzione ben precisa nell’estetica e nel decoro architettonico di un edificio e pertanto vanno considerati parti comuni ai sensi del succitato art. 1117 e manutenzionati a carico dell’intero condominio. Questo criterio va applicato agli edifici moderni, spesso essenziali nelle linee estetiche prive di particolari fregi architettonici.

La funzione estetica dei frontalini dei balconi e delle relative parti inferiori può essere esclusa solo in presenza di una precisa prova contraria dalla quale risulti che trattasi di un fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi in uno stato di scadimento estetico tale da rendere nettamente imputabile ai singoli la responsabilità di un simile stato di degrado.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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