Febbraio – 11
Nel Giugno 2009 ho venduto il mio appartamento di Napoli per poi comprare abitazione a Formia. Prima di vendere ho chiesto all’amministratore di conoscere tutte le mie eventuali pendenze allo scopo di sanarle e chiudere contabilmente con il condominio. Aderii alle richieste, pagando quanto richiestomi dall’amministratore. Pensavo di aver concluso la”partita”. Invece nel Settembre 2010 mi viene trasmessa, dal vecchio amministratore, una richiesta di saldo, con documenti contabili, riferiti ai bilanci dal 2004 al 2009 per un totale di 720 euro. Dai documenti non riesco a ricordare ne capire se ho quei debiti: comunque, non mi sembra logico che a distanza di tanti anni debba ricevere richiesta di pagamenti di cui non ho mai avuto notizia. Le assemblee relative ai bilanci andavano quasi sempre deserte e non ho mai avuto comunicazione di integrazioni o differenze sulle quote condominiali. Fino a pochi mesi fa non avevo idea di avere debiti. Inoltre nei vari traslochi di casa ho forse smarrito molte ricevute di pagamento, quietanze,bollette. Mi può indicare i limiti di tempo che la legge prevede per richiedere pagamenti relativi al condominio da parte dell’amministratore? Come posso cautelarmi rispetto alle richieste di pagamento avanzate dall’amministratore?
Egregio Lettore,
ritengo che Lei (come pochi fanno) ha agito correttamente pagando le pendenze economiche nei confronti del condominio all’atto della vendita dell’immobile. Avrebbe dovuto conservare quanto meno la ricevuta di detto pagamento sulla quale (mi auguro) erano dettagliate le somme versate al condominio.
L’obbligo del pagamento delle spese condominiali è configurato, dalla prevalente giurisprudenza, come una obbligazione cosiddetta “propter rem”, cioè legata al diritto di proprietà del singolo condomino, al momento in cui sorge l’obbligo del pagamento (cioè nel momento in cui l’obbligazione diviene certa, liquida ed esigibile a carico dei condomini con i relativi ratei di spesa).
La delibera di approvazione delle spese e del relativo stato di riparto ha primariamente valore dichiarativo del credito in quanto l’assemblea ha provveduto a riconoscere la necessità di una determinata spesa ripartendola in una determinata misura (cfr. sentenza Cassazione n. 1251 del 21/05/64 e successive). Conseguentemente, l’obbligo del condomino di provvedere al pagamento delle spese deliberate viene ad esistere non quando le spese risultano approvate e ripartite, bensì quando l’attività gestionale del condominio le renda concretamente necessarie.
Quindi non è importante solamente la data nella quale l’assemblea ha approvato le spese che Le vengono richieste.
Per quanto riguarda i termini di legge, le quote condominiali si prescrivono in cinque anni.
L’art. 2948, comma 4, del Codice civile stabilisce che si prescrivono in cinque anni gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.
La Cassazione, con sentenza n. 12596/2003 afferma che “I pagamenti periodici relativi alle spese fisse per la pulizia e la manutenzione del fabbricato condominiale attengono all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell’art. 2948 comma n. 4 del Codice civile, con la conseguenza del loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale”.
Concludendo, da quanto ha scritto mi sembra di capire che, senza alcuna attribuzione di responsabilità all’amministratore, solo di recente si è riuscita a tenere un’assemblea valida che ha effettivamente approvato i bilanci delle gestioni condominiali per le quali vengono richiesti i saldi. Partendo da una simile deduzione, ritengo che non sussistano termini di prescrizione per le somme richieste. Altresì, per togliere ogni dubbio e valutare la documentazione in suo possesso, le consiglio di rivolgersi ad un legale di fiducia.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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