C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Può l’assemblea del condominio stabilire che le spese di straordinaria manutenzione (rifacimento facciata dello stabile condominiale) non pagate da alcuni condomini morosi siano pagate in parti uguali dai condomini che hanno già corrisposto la dovuta quota a loro attribuita?

Cosa può fare il condomino già originariamente contrario al rifacimento della facciata per non subire anche questo sopruso? Qualora si proceda nei suoi riguardi con un pignoramento a quale condizioni può chiedere la conversione del pignoramento?

Egregio Lettore,

ritengo che l’assemblea debba esperire altre procedure per il recupero delle somme dai condomini morosi e che ripartire le spese in parti uguali tra i restanti condomini sia il provvedimento da adottare, in ultima analisi, per evitare ulteriori spese nel caso il creditore agisca legalmente verso il condominio.

Il condomino che non vuole sopportare in quota parte il pagamento del debito dei condomini morosi può anche impugnare il deliberato nei modi e nei tempi previsti dalla legge (che per brevità evito di trattare): non so fino a che punto ne possa valere la pena.

Ai sensi dell’art. 1292 del codice civile, vige il principio della solidarietà tra condomini secondo il quale tutti i proprietari sono responsabili in solido nei confronti dei debitori. Tale è sempre stato l’orientamento maggioritario della giurisprudenza emessa dalla Corte di Cassazione in merito all’argomento.

L’innovazione apportata dalla Sentenza n. 9148 del 08/04/2008 emessa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione sta nel fatto che per il creditore non è più possibile attaccare il singolo proprietario per vedersi riconosciuto il pagamento dell’intero debito contratto dal condominio.

Prima di tale sentenza era possibile per il creditore chiedere al Giudice l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti di un solo proprietario per l’intero importo dovuto dal condominio: sarebbe stato quest’ultimo a doversi rivalere sul condominio.

Secondo quanto statuito con la sentenza dell’aprile 2008, il creditore deve agire chiedendo al magistrato l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti dell’intero condominio per l’ammontare complessivo delle somme ad egli dovute. Ottenuto il decreto ingiuntivo, il creditore dovrà notificare ai singoli il pagamento pro quota millesimale del debito.

Quindi non è vero che il creditore deve agire nei confronti del singolo proprietario che non ha pagato le quote di propria spettanza in quanto tale compito fa capo esclusivamente al condominio.

Se lei mi parla di conversione del pignoramento, presumo  che il condominio si sia già attivato per il recupero delle somme dai condomini morosi. Tale procedimento di conversione può avvenire in qualsiasi momento anteriore alla vendita, ovvero il debitore può chiedere la sostituzione dell’immobile pignorato con una somma di danaro pari all’importo delle spese e dei crediti del creditore pignorante. L’istanza può essere avanzata una sola volta, pena l’inammissibilità.

La somma da sostituire al bene pignorato è determinata dal Giudice dell’esecuzione dopo aver sentito le parti, ovvero con l’emissione di un’ordinanza che disponga il versamento entro 10 giorni di almeno 1/5 del valore del debito complessivo su un libretto bancario, intestato al creditore e depositato in cancelleria, nonché il versamento dei restanti 4/5 entro il termine massimo di mesi sei. I beni verranno effettivamente liberati dal pignoramento con il versamento dell’intera somma entro i termini perentori stabiliti dal giudice: qualora non venisse versata l’intera somma, il debitore vedrebbe decadere il beneficio della conversione e le somme depositate fino a quel momento entrerebbero a far parte della massa dei beni pignorati, questi ultimi nuovamente messi all’Asta.

Concludendo ritengo che la conversione del pignoramento sia la soluzione più onerosa: sarebbe saggio ed economicamente più vantaggioso per il debitore procedere ad una transazione di diversa natura.

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

V (84)