C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Nel fabbricato un proprietario, nell’eseguire i lavori di ristrutturazione dell’appartamento, ha causato la rottura delle montanti idriche del palazzo. Siamo rimasti tutti senz’acqua e oltre il danno la beffa. Costui nega di essere il responsabile del danno e quindi non intende assolutamente pagare i costi sopportati dal condominio. Abbiamo fatto l’assemblea e abbiamo deliberato che l’amministratore deve imputare la spesa a carico del proprietari in questione. Inoltre nella stessa assemblea discutevamo della manutenzione del fabbricato e dei balconi deliberandone i rifacimenti. Sempre quel proprietario ha impugnato il verbale citando in causa il condominio per chiedere l’annullamento della delibera che gli addebitava le spese e per l’annullamento della delibera di manutenzione del fabbricato in quanto nei lavori erano inclusi anche i balconi. Ma è mai possibile che dobbiamo essere succubi di una tale sfacciata arroganza?

Egregio Lettore,

purtroppo non tutte le persone al mondo sono corrette! Certo è che se è stato veramente quel proprietario a causare il danno è sfacciatamente disonesto oltre che arrogante.

Lasciando da parte ogni eventuale ulteriore apprezzamento, per risponderle è opportuno ribadire che nel condominio esistono due gruppi di beni: quelli di proprietà comune e i quelli di proprietà esclusiva.

L’esistenza di questi due gruppi comporta spesso conflitti d’interesse ogni qual volta la tutela dei diritti del singolo si scontra con la gestione pratica del condominio.

Per evitare che ciò accada, la gestione del condominio non deve avere effetti ricadenti sulle proprietà esclusive, anzi deve limitarsi strettamente alla gestione degli interessi comuni.

In conseguenza di ciò, l’assemblea ha la facoltà di deliberare per la tutela degli interessi comuni ma per fare ciò non può deliberare contro il singolo condomino ponendogli a carico spese ed oneri di altro genere senza che questi abbia effettivamente dato il proprio consenso.

Pertanto, non può il condominio deliberare che le spese di un’assemblea straordinaria vengano poste a carico del singolo condomino il quale ha reso necessario la stessa per deliberare in merito ai provvedimenti da adottare per la tutela di beni e interessi comuni.

L’assemblea non può addebitare al singolo una spesa che non sia oggettivamente di carattere personale per il solo fatto che così è stata valutata in quanto derivante da un fatto imputabile al singolo. Ciò può essere fatto solamente se il singolo ha espressamente ammesso la propria responsabilità oppure nel caso in cui vi sia stata una sentenza di condanna. (cfr. Cassazione n. 789071999). E’ il caso che lei ha esposto: il condominio è intervenuto per riparare un  impianto comune danneggiato da un singolo proprietario e dovrà sostenerne le spese per poi rivalersi giudizialmente nei confronti del proprietario responsabile del danno.

Allo stesso modo il condominio non può porre arbitrariamente a carico del singolo le spese legali in assenza di una sentenza (cfr. Cassazione n. 3946/1994): nel caso di azione stragiudiziale per la richiesta di pagamento al condomino moroso, seppur paradossale, qualora le spese per l’intervento dell’avvocato non venissero pagate unitamente alla sorte capitale ingiunta, dovrà essere il condominio a farsene carico per poi rivalersi eventualmente in via giudiziaria.

Altro esempio riguarda i balconi. Gli stessi, seppur parte della facciata, costituiscono bene esclusivo in quanto prolungamento dell’unità immobiliare, ma spesso si trovano ad essere oggetto di delibere assembleari per il solo fatto di essere parte integrante dei capitolati lavori predisposti dai tecnici. Ebbene, tali delibere sono affette da vizi sostanziali in quanto non può l’assemblea sostituirsi al singolo proprietario nella decisione di far manutenzionare le parti di sua esclusiva proprietà: deve essere acquisito il consenso dai singoli proprietari.

Sperando di essere stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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