C.R. Capobianco S.r.l. – Capobianco Vincenzo

Il precedente amministratore del condominio in cui abito aveva tenuto l’ultima assemblea nel dicembre 2006 per approvare il consuntivo Agosto 2005/Luglio 2006 e il preventivo Agosto 2006/Luglio 2007.

I condomini decisero di sostituire l’Amministratore che da oltre due anni e mezzo non presentava i conti. Nel luglio 2009 viene nominata l’attuale Amministratrice che convoca assemblea per approvare la contabilità del precedente Amministratore,  deliberare in merito al pagamento della Ditta XXX come da un Atto di Precetto presentato contro il Condominio (di cui nessuno ne era a conoscenza tranne il vecchio amministratore).

Non riuscendo a partecipare all’assemblea, rimango in attesa di avere copia del verbale: non ricevendo nulla per settimane, chiedo  all’amministratrice precisazioni sull’Atto di Precetto e il motivo dello stesso in quanto  il condominio non è stato mai convocato in precedenza  per discutere di eventuali problemi insorti con la Ditta XXX.

Ricevo copia del verbale e resto non poco meravigliata di quanto deliberato: l’unanimità dei presenti approvava i consuntivi del precedente amministratore decidendo di non pagagli le competenze richieste, decideva di pagare le somme dell’Atto di precetto approvandone il relativo riparto, decideva di proseguire con l’azione legale intrapresa dal vecchio amministratore nei confronti della Ditta XXX  per l’opposizione al Decreto Ingiuntivo adducendo come motivazione la cattiva esecuzione dei lavori e la necessità di chiedere un risarcimento.

A QUESTO PUNTOSONO ESTREMAMENTE CONFUSA E  MI CHIEDO:

1) è possibile approvare i bilanci del precedente Amministratore per poi non pagargli le competenze? Così facendo non si rischia un decreto ingiuntivo da parte dell’Amministratore perché il condominio non gli paga le competenze?

2) è corretto notificare l’Atto di Precetto al Condominio presso lo studio dell’Avvocato“in persona dell’Amministratore”  che alla data di notifica risultava decaduto dall’incarico?

3) si decide di pagare la Ditta XXX e di continuare l’azione legale, mentre non si decide un’azione verso il vecchio amministratore che con il suo modo di operare ha costretto il condominio a dover pagare una somma doppia rispetto alla fattura emessa dalla Ditta. All’Atto di Precetto non è stata fatta opposizione nonostante ve ne fossero i  presupposti (condomini che non sapevano nulla, notifica forse non regolare) L’Avvocato che ha ricevuto questo Atto cos’ha fatto? La nuova Amministratrice che era già in carica cosa doveva o poteva fare? Forse non ne ha conosciuto subito l’esistenza? E il risultato di tutta questa “brillante” amministrazione condominiale può tranquillamente essere un riparto spese a carico dei condomini, o, in alternativa, l’esecuzione forzata?

Desidererei molto essere consigliata.

Cara Lettrice,

la problematica è ampia e debbo essere obbligatoriamente sintetico premettendo le seguenti considerazioni:

A)    ai sensi del codice civile, seppur in difetto per mancata convocazione di conferma mandato, il precedente amministratore restava in carica in carica fino all’agosto 2008. Dopo tale data il condominio doveva chiedergli conto della sua gestione ed eventualmente sostituirlo;

B)     stante la situazione, essendo emesso un atto di precetto nei confronti del condominio si corre il rischio che i singoli condomini (mi auguro i morosi) subiscano pignoramento. Purtroppo, bisogna prima pagare e nel contempo procedere con il ricorso al decreto ingiuntivo.

Ma a questo punto sorgono delle domande: perché la ditta ha chiesto il decreto ingiuntivo? Palesemente, la stessa non è stata pagata per lavori eseguiti al fabbricato: ma tali lavori sono stati eseguiti a regola d’arte? Se non lo sono stati, il condominio ha contestato le
lavorazioni nei termini dovuti? Se invece le lavorazioni sono state fatte a regola d’arte e i sigg. condomini non hanno versato il saldo, perché l’amministratore uscente non si è attivato a tempo debito recuperando mediante decreto ingiuntivo le somme dai sigg. condomini morosi, informandone contestualmente tutto il condominio??

C)     esistono sicuramente responsabilità dell’amministratore che dovrebbe essere chiamato a partecipare in parte alle maggiori spese che il condominio dovrà sostenere rispetto al credito vantato dall’impresa. Ma anche il condominio è responsabile per non essersi attivato pur sapendo dell’esistenza di lavori malfatti e somme vantate dall’impresa. Potremmo disquisire molto sull’argomento responsabilità ma ad oggi non serve. Prima d’azionare una qualunque rivalsa legale nei confronti dell’amministratore uscente, (con ulteriori spese a carico del condominio), io consiglio di provare a mediare la situazione, ovvero chiedergli una partecipazione (in misura da stabilire) alle maggiori spese che il condominio dovrà sopportare valutando obiettivamente le responsabilità di tutte le parti in gioco. Ciò per evitare ulteriori contenziosi.

Ora procedo a rispondere alla sue domande:

1)                 E’ possibile approvare i bilanci predisposti all’amministratore uscente decurtando le competenze dello stesso: il deliberato assembleare è un atto privato e pertanto non deve essere divulgato a terzi non appartenenti: può essere esibito solo su richiesta del giudice. Non c’è nessunissimo problema se le somme vengono decurtate prospettando una trattativa con l’amministratore uscente quale componimento bonario di una nascente controversia per responsabilità.

2)                 E’ corretto notificare presso l’avvocato o presso l’amministratore: il tribunale non è a conoscenza delle dinamiche dei rapporti intercorrenti tra il condominio e l’amministratore. Di fatto l’atto è indirizzato al condominio (presso l’amministratore o il difensore nominato). Si potrebbe disquisire sul fatto che l’amministratore ha dato incarico ad un legale senza essere stato (di fatto) confermato nel mandato essendo trascorsi due anni dall’ultimo deliberato in tal senso. Bisognerebbe dimostrare che l’amministratore non ha agito secondo “lo spirito del buon padre di famiglia”: cosa difficile se negli atti del condominio esistessero deliberati o altri documenti dai quali si evincesse che intenzionalmente non si è voluto pagare l’impresa XXX per lavori mal eseguiti. In tale ultima circostanza, la resistenza al decreto ingiuntivo promossa “autonomamente” è più che giustificata. Sicuramente l’amministratore è in difetto per non aver informato il condominio impedendogli oggettivamente di scegliere sul da farsi.

3)                 La nuova amministratrice, se non vi sono tracce del problema nel passaggio di consegne, non ha alcuna responsabilità. Il legale, certamente informato dall’amministratore uscente in merito alla situazione creatasi, sicuramente era in attesa del passaggio di consegne al nuovo amministratore e di una delibera del condominio. Per ogni eventuale azione legale a tutela degli interessi generali dovrà essere l’assemblea a discuterne, fatta salva la facoltà dei singoli di agire in proprio.

Sperando di averle dato spunto a riflessioni che possano farle vedere la situazione con maggior chiarezza, Le porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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