Gennaio – 8
Abito in un edificio di cinque piani. E’ stato venduto un appartamento al terzo piano e l’altro giorno ho visto gli operai che salivano un camino. A me non risulta che il nuovo proprietario di questo appartamento abbia mai chiesto all’assemblea l’installazione di una canna fumaria che tra l’altro dovrebbe attraversare due piani. Il condominio può rifiutarsi di autorizzare una canna fumaria per il camino o è tenuto a concedergli quest’autorizzazione?
Egregio Lettore,
premesso che il camino potrebbe anche essere semplicemente un elemento di arredo (ma ci credo poco), non ritengo che il condominio sia obbligatoriamente tenuto ad autorizzare il proprietario dell’appartamento del terzo piano all’installazione della canna fumaria: il condominio non ha alcun obbligo se non quello di prendere decisioni nel rispetto delle proprietà private e comuni, nonché dettate dal buon senso.
Sicuramente l’installazione della canna fumaria del camino, essendo un manufatto non esistente in precedenza, dev’essere un argomento da sottoporre all’attenzione dell’assemblea.
L’installazione da parte di un condomino della canna fumaria sulla facciata condominiale (incastrata, in appoggio o in aderenza) è ammissibile dovendosi considerare attività lecita esercitata ai sensi dell’art. 1102 del Cod. Civ.. purché rispetti le seguenti condizioni:
1) non alterati il decoro architettonico dell’edificio;
2) in fase di esecuzione dell’opera venga rispettata la proprietà altrui e i relativi diritti esclusivi (ad esempio il rispetto delle distanze per le vedute e gli affacci, delle distanze regolamentari per le immissioni dei fumi, ecc. ecc.).
D’altronde, trattandosi di utilizzo del bene comune, l’apposizione della canna fumaria sulla muratura perimetrale dell’edificio ad esclusiva utilità del singolo non può configurarsi come una modifica del bene volta a migliorarne il godimento da parte di tutti i condomini. Anzi, ritengo che detta opera può considerarsi come la creazione di una servitù sul bene comune a vantaggio di un singolo o di un gruppo di condomini, configurabile come innovazione.
Pertanto, ai sensi dell’art. 1120 del Cod. Civ. deve essere deliberata con i voti di cui al 5° comma dell’art. 1136 del Cod. Civ., ossia con i voti della maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore millesimale dell’edificio.
E’ vietata l’installazione della canna fumaria quando la stessa per fattezze e dimensioni
– sottragga una parte del muro condominiale all’utilizzo degli altri condomini modificando sostanzialmente lo stile architettonico della facciata;
– venga posizionata a distanze inferiori di cm. 75 dagli sporti di proprietà privata più prossimi (cfr. art. 906 del Cod. Civ.);
– pur installata nel rispetto delle distanze di cui al precedente punto, arrechi un’apprezzabile diminuzione delle vedute dagli affacci delle unità immobiliari prossime al manufatto.
Concludendo, ritengo opportuno verificare anche ai fini urbanistici se per la posa in opera della canna fumaria si rende necessaria l’autorizzazione dell’autorità comunale (quest’ultima rilasciata sempre salvo diritti di terzi).
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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