Marzo – 7
Quest’anno tocca a me amministrare il condominio in cui abito. Mi trovo a dover discutere in assemblea di far diventare parcheggio il cortile retrostante l’edificio. Il posto c’è ma forse non per tutti visto che ci sono garage che hanno accesso dal cortile.
Vorrei qualche consiglio su come comportarmi e sulla creazione di turni per il parcheggio.
Gentile Lettore,
l’argomento non è di semplice soluzione e tanto meno può essere esaurientemente discusso in poche righe. Proverò comunque a fornirLe delle nozioni di carattere generale che spero possano guidarla correttamente nell’espletamento del suo mandato.
Premesso che qualunque delibera da adottare non deve menomare i diritti di nessuno dei partecipanti al condominio, è opportuno precisare che la delibera condominiale di destinazione del cortile a parcheggio, non necessitando di approvazione unanime, è validamente approvata con la maggioranza prevista dal comma 5 dell’art. 1136 del codice civile. (Cfr. Cass. n. 24146 del 29/12/2004).
Pertanto, una delibera in tal senso si configura come innovazione e deve essere approvata con i voti della maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore millesimale dell’edificio.
Qualora con la stessa maggioranza venissero adottate delibere che assegnassero singoli posti macchina ai singoli proprietari (peggio se in via definitiva), dette delibere sono affette da nullità essendo richiesta una votazione unanime del condominio. (cfr. Cass. 1004 del 22/01/2004).
Lo stesso dicasi per delibere che intendano destinare una parte del cortile al parcheggio delle seconde auto pur non riuscendo a garantire lo stesso diritto per tutti i partecipanti al condominio.
Previa accordo tra i partecipanti, ai sensi dell’art. 1102 del codice civile, è consentito l’uso frazionato della cosa comune, anche in favore di un solo comproprietario, purché non venga alterata la destinazione d’uso del bene o non ne venga limitato il godimento agli altri partecipanti al condominio (cfr. Cass. n. 8429 del 11/04/2006).
Pertanto, legittima risulta la delibera che vada ad instaurare una turnazione nell’uso del cortile comune resa necessaria dall’insufficienza dello spazio esistente. Altrettanto legittima è la delibera che vieti l’accesso con le autovetture (e quindi anche il parcheggio) a terzi estranei al condominio garantendone soltanto l’accesso pedonale.
Illegittima risulterebbe invece una delibera che destinando il cortile condominiale a parcheggio andasse a ostacolare l’accesso ad alcuni locali di proprietà privata destinati ad autorimessa, anche qualora gli stessi fossero inutilizzati (cfr. Cass. n. 3858 del 1989).
Ma nell’applicazione di quanto sopra bisogna anche tener conto dell’esistenza di eventuali regolamenti condominiali!
Se nel suo condominio esistesse un regolamento condominiale di natura contrattuale e questo prevedesse espressamente il divieto di destinare il cortile a parcheggio di autovetture, esisterebbero dei problemi per l’applicazione di quanto dianzi: unica soluzione per superare il problema resterebbe l’adozione di una delibera votata dall’unanimità dei partecipanti al condominio che possa validamente modificare il regolamento!
Sperando di esserLe stato d’aiuto e di non averla totalmente scoraggiata, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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