Luglio – 6
Nel condominio è in piedi una causa per vizi di costruzione nei confronti della cooperativa costruttrice. All’epoca io non ero proprietario dell’appartamento, ma lo era mio padre quale socio della cooperativa che ha appaltato i lavori alla cooperativa costruttrice. Quest’ultima, difendendosi, oltre a contestare che sia stato il condominio a chiamarla in causa, ribalta sulla cooperativa appaltatrice la responsabilità dei vizi costruttivi che ha appaltato ritenendosi una semplice esecutrice dell’opera commissionate.
Non voglio credere che le cose stiano veramente in questi termini. Lei cosa ne pensa? Vale la pena proseguire nel percorso giudiziario o trovare un accordo?
Egregio Signore,
più che il mio consiglio, per fugare ogni suo dubbio ci vorrebbe un consulto con un legale, possibilmente altro professionista rispetto a colui che rappresenta il condominio. Comunque, grazie alle poche conoscenze fatte sul campo posso riferire succintamente in merito alle domande postemi.
Da quello che mi riferisce è ovvio che la cooperativa costruttrice dell’edificio cerchi di scrollarsi di dosso ogni responsabilità, ritenendosi una semplice “nudus minister” ossia una semplice esecutrice di ordini impartiti da altri soggetti (quali la cooperativa appaltante, il direttore lavori, ecc.).
Infatti, con il conforto di alcune sentenze di Cassazione (la n. 81 del 07/01/200 e la n. 7080 del 22/06/1995) posso affermare che l’art. 1669 del cod. civ. può essere applicato anche nei confronti del progettista, del direttore lavori e del committente stesso (cooperativa appaltante). Detta applicabilità deriva dalla responsabilità extracontrattuale sancita per tutelare la durata e la stabilità degli edifici unitamente alla sicurezza dei singoli, ma per poter parlare di responsabilità della cooperativa appaltatrice bisogna provare che questa abbia collaborato alla realizzazione dell’opera, provvedendo direttamente alla gestione e alla sorveglianza delle opere appaltate alla cooperativa costruttrice. Soltanto in tal caso quest’ultima potrebbe essere esonerata da responsabilità proprie in quanto le opere di costruzione sono avvenute in assenza di autonomia gestionale (cfr. Cassazione n. 13158 del 10/09/2002).
Che sia stato il condominio a chiamare in causa la cooperativa che ha costruito l’edificio è legittimo perchè rientra tra le competenze dell’amministratore del condominio porre in essere gli atti conservativi dell’immobile. In presenza di rovina dell’edificio e di gravi difetti di costruzione, conformemente a quanto riportato in varia giurisprudenza (cfr. sent. N. 3304 del 31/03/2000, N. 3146del 25/03/1998 ecc.), l’amministratore può agire in rappresentanza.
Rispetto all’ultima domanda che mi pone non posso assolutamente esprimermi. Certo è che il condominio si è attivato data l’esistenza di reali problemi all’edificio: problemi di una certa consistenza che presuppongono l’applicazione dell’art. 1669. Pertanto, dovrebbero esistere necessariamente vizi che vanno a menomare in modo sostanziale il normale godimento dell’immobile o che ne pregiudicano la normale conservazione e la stabilità futura.
La consulenza tecnica d’ufficio che il magistrato ha predisposto (o che predisporrà) serve proprio ad individuare chiaramente le condizioni dell’edificio, consentendo una valutazione di merito: la relazione tecnica del consulente d’ufficio, abbinata a buoni chiarimenti dell’avvocato che rappresenta il condominio (o di altro legale di sua fiducia), servirà come risposta alle perplessità che ha manifestato.
Sperando di esserle stato d’aiuto e si non averla demoralizzata, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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