L’amministratore del condominio nel quale ho acquistato da poco un appartamento continua costantemente a sollecitarmi il pagamento delle quote non pagate dal precedente proprietario. A tutt’oggi mi minaccia di adire le vie legali nonostante gli abbia fatto vedere l’atto di compravendita ove è espressamente riportato che “la parte venditrice solleva la parte acquirente da ogni responsabilità e spesa condominiale fino alla data del presente atto.”

Come mi consiglia di comportarmi? Debbo accollarmi oneri che non mi competono?

Egregio Lettore,

mi servirebbero altri elementi per poter fornire una risposta certa in merito: comunque, gliene darò una di carattere generale che spero possa soddisfarla.

L’obbligo del pagamento delle spese condominiali è configurato, dalla prevalente dottrina e giurisprudenza, come una obbligazione cosiddetta “propter rem”, cioè legata al diritto di proprietà del singolo condomino, su di una porzione di edificio in condominio, al momento in cui sorge l’obbligo del pagamento (cioè nel momento in cui l’obbligazione diviene certa, liquida ed esigibile a carico dei condomini con i relativi ratei di spesa). Quindi è molto importante la data  nella quale l’assemblea ha approvato le spese che Le vengono richieste.

L’obbligo di contribuzione alle spese grava sul condomino attuale per il solo fatto di avere in atto una quota di comproprietà (cf. trib. Roma, 11 aprile 1995, Cassazione n. 6844 del 16/12/88, Cassazione n. 2489 del 22/04/1982). Il trasferimento della proprietà e la successione a titolo particolare, nel diritto di proprietà, comporta il trasferimento di tutti i diritti e obblighi relativi all’immobile.

Quanto dianzi resta valido anche se nell’atto notarile d’acquisto fosse riportata una dichiarazione del venditore simile alla seguente: “il bene venduto è libero da arretrati di tributi e contributi, liti e pendenze e gravami in genere”. Infatti, la dichiarazione del venditore è riferita all’immobile (bene in uso esclusivo) e non alle parti comuni e alle spese condominiali.

Datosi che nel suo atto di proprietà è espressamente riportato che la parte venditrice la esonerava da spese di carattere condominiale, provi a contattare il precedente proprietario e a chiedergli di estinguere il debito nei confronti del condominio.

Nel caso in cui questi non fosse intenzionato a pagare, risultasse irreperibile o deceduto, dovrà provvedere Lei al pagamento al fine di evitare eventuali atti ingiuntivi e inutili controversie con il condominio.

Successivamente, se ne avrà la possibilità, potrà rivalersi nei confronti della persona che le ha venduto l’immobile.

Fiducioso che queste poche righe possano esserLe state d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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