Aprile – 4
L’edificio in cui risiedo fa parte di un complesso residenziale costituito da dieci fabbricati separati tra loro ma costituiti in condominio unico. Esiste un amministratore per ogni palazzina. A distanza di anni, come da clausole contrattuali riportate in tutti gli atti di acquisto, sono state edificate altre due palazzine alle spalle dell’intero complesso e collegate all’impianto fognario del supercondominio. I condomini di questi ultimi due edifici, oltre a godere delle nostre fogne, attraversano tutto il nostro viale, godono dell’illuminazione e delle aiuole ben curate, ma quando si tratta di metter mano al portafogli asseriscono di non far parte del supercondominio. Come dobbiamo comportarci noi condomini del complesso originario?
Gentile Lettore,
l’argomento da trattare è molto ampio, ma di limitata interpretazione in quanto gli orientamenti giurisprudenziali sono pressoché univoci. Infatti, mentre tutte le sentenze di Cassazione sanciscono che in materia di supercondominio deve applicarsi la disciplina del condominio, esiste una sola sentenza della Cassazione (la n. 2619 del 05/10/74) la quale afferma che il supercondominio deve disciplinarsi in termini di servitù reciproche (comunione).
Con il termine “Supercondominio” si indica un complesso edilizio distinto in più corpi di fabbrica che, pur essendo strutturalmente autonomi, sono dotati di beni destinati al servizio comune del complesso edilizio. Quindi, sussiste anche in presenza di una pluralità di soggetti costituiti in distinti condominii, ma compresi in una più ampia organizzazione condominale per la presenza di cose, servizi e impianti comuni (viali d’accesso, zone verdi, impianti di illuminazione, ecc.) [cfr. Cassazione n. 9096 del 07/07/2000 o n. 14791 del 03/10/2003]. Sarebbe limitativo e riduttivo parlare semplicemente di servitù o di fondi serventi e dominanti.
Nel quesito è stata manifestata l’esistenza degli amministratori dei singoli edifici, ma esiste l’amministratore del supercondominio originario? Se sì, alle assemblee del supercondominio sono invitati a partecipare tutti i proprietari e non solo gli amministratori dei singoli edifici?
Se le risposte sono affermative, il passo successivo è quello di adire le vie legali nei confronti dei proprietari delle due palazzine in questione, al fine di includere legittimamente questi ultimi nell’esistente supercondominio e vedervi riconosciute le spese sostenute nell’interessi di tutti (nessuno escluso).
In caso negativo, sarà molto più complicato gestire il procedimento già per il solo fatto che risulterà difficoltoso riuscire a radunare tutti i proprietari del complesso edilizio.
Comunque, in entrambe i casi è necessario agire per le vie legali in quanto per costituire bonariamente il supercondominio (nel Suo caso, per ampliare) è necessaria l’unanimità dei consensi (cfr. Cass. n. 2923 del 20/06/1989).
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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