Gennaio – 4
Nel condominio dove abito, l’amministratore non provvede alla chiusura dei conti da oltre tre anni. Ad oggi abbiamo provveduto noi condomini all’autoconvocazione per la nomina di un nuovo amministratore. Purtroppo, non siamo riusciti a convocare alcuni dei condomini per mancanza dei recapiti. Possiamo procedere ad affidare l’incarico al nuovo amministratore senza incorrere in problemi?
Gentile Lettore,
sicuramente la situazione in cui versa il condominio non è piacevole.
Per correttezza formale e procedurale, prima di tutto mi chiedo: l’amministratore precedente è stato invitato a convocare assemblea per la nomina di un nuovo amministratore e l’approvazione del rendiconto spese? Se detta richiesta è stata fatta ma senza che vi sia stato alcun riscontro, allora risulta corretta e legittima l’autoconvocazione dei condomini in assemblea.
A questo punto, però, debbo rilevare che l’assemblea tenutasi su autoconvocazione è da ritenersi sicuramente annullabile (e forse anche nulla) per la mancanza dell’avviso di convocazione ad alcuni condomini. Il corretto invio della convocazione a tutti i condomini rappresenta la condizione essenziale per la regolare approvazione delle delibere. Detto avviso deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza (art. 66 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile).
Gli orientamenti della giurisprudenza, fino a qualche anno fa, indicavano che la mancanza dell’invio della convocazione anche a uno solo dei condomini comportava la nullità assoluta di tutte le deliberazioni. Nullità insanabile che poteva essere rivendicata da qualsiasi condomino, anche da uno di quelli presenti all’assemblea (Cass. N. 8074 del 27/06/1992).
Recentemente, le sentenze della Cassazione (n. 31 del 05/01/2002, n. 1292 del 05/02/2000, n. 13013 del 02/10/2000, ecc.) hanno mutato l’orientamento. Infatti, sembrerebbe che la mancanza della convocazione a uno dei condomini sia un vizio tale da comportare l’annullabilità delle delibere e non la nullità. Ciò significa che le deliberazioni assembleari possono essere impugnate soltanto entro il termine di trenta giorni dalla conoscenza del contenuto del verbale.
Conseguentemente, da quanto riferitomi, alla Sua domanda debbo rispondere che è possibile affidare l’incarico al nuovo amministratore, ma dei problemi possono nascere sicuramente (anche in virtù di quanto riportato dianzi). Faccio un esempio:
l’amministratore uscente non procede alla consegna della documentazione contabile, dell’elenco dei condomini e dei fornitori del condominio al nuovo amministratore. Quest’ultimo non sarà in grado di determinare esattamente le somme dovute a saldo dai singoli condomini, di risalire velocemente ai debiti del condominio verso i fornitori, e, cosa peggiore, non potrà convocare un’assemblea che possa ritenersi priva di vizi costitutivi.
Un consiglio! Recuperate il prima possibile i recapiti esatti di tutti i condomini.
Sperando di esserLE stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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