Luglio – 3
Insieme con i miei fratelli, per 2/3, ed a mia madre, per 1/3, siamo proprietari di un appartamento in condominio. Mia madre ha l’usufrutto totale dell’immobile. Purtroppo uno dei miei fratelli è deceduto e la sua quota è oggi di proprietà delle figlie e della moglie, dalla quale era separato da diversi anni ma senza divorzio. Oggi, visto che non esistono buoni rapporti con quest’ultima, ci chiediamo come comportarci nei confronti del condominio! Debbono essere chiamati alle assemblee anche gli eredi di mio fratello oppure l’amministratore deve continuare a convocare solo ed esclusivamente mia madre? Chi deve avvisare l’amministratore di questo cambiamento? Chi deve ripartire le quote tra noi proprietari?
Gentile Lettore,
le domande che mi pone meriterebbero un discorso ampio, ma cercherò comunque di essere conciso ed esauriente.
Innanzitutto, dovete essere voi proprietari ad avvisare della variazione avvenuta a causa della morte di suo fratello, fornendo all’amministratore le generalità degli eredi compartecipi della proprietà.
Per quanto riguarda le convocazioni d’assemblea c’è da operare una distinzione in funzione degli argomenti da trattare, ossia distinguere quelle che sono le opere e le spese di ordinaria amministrazione da quelle che sono di straordinaria amministrazione. Infatti, per le prime è sufficiente convocare solo l’usufruttuario che, effettivo titolare del diritto di godimento dell’immobile, è chiamato a sostenerne le spese ordinarie quali pulizie, consumi e manutenzioni che, seppur onerose, potrebbero configurarsi come ordinarie in quanto periodicamente reiterate nel tempo. Per rendere l’idea, la manutenzione fatta annualmente per la protezione della guaina d’asfalto del terrazzo è una manutenzione ordinaria che ricade nelle competenza dell’usufruttuario, cosa che non accadrebbe se si parlasse di un rifacimento della pavimentazione di un terrazzo.
Conseguentemente, i proprietari debbono essere chiamati a partecipare alle assemblee ed a sostenere le spese per tutto quanto riguarda le opere di manutenzione straordinaria. E’ il caso in cui si debba parlare di rifacimento di facciate, reti fognarie, del rifacimento del terrazzo succitato, ecc.
Personalmente, per non sbagliare, convocherei sempre sia i proprietari che l’usufruttuario.
Per quanto riguarda il riparto delle spese, l’amministratore non è tenuto a dividerle tra i proprietari di un unico immobile: ciò non significa che egli non possa farlo. Infatti, a titolo oneroso per voi, egli potrebbe ripartirvi le quote e richiederne il pagamento separatamente. Così facendo risolverebbe soltanto un problema di rapporti personali, ma non legali. Dico questo perché voglio essere chiaro ed eliminare a priori alcune supposizioni che col tempo potrebbero diventare infondate certezze. Infatti, potrebbe verificarsi che se uno dei comproprietari non pagasse le quote di propria spettanza, comunque, l’amministratore potrebbe essere costretto a rivalersi sull’immobile, e quindi nuovamente su chi aveva già pagato, per incassare le somme non corrisposte al condominio.
A questo punto, ritengo che, con l’aiuto di un legale, sia opportuno e necessario chiarire e stabilire tra i proprietari e l’usufruttuario le modalità di pagamento senza far ricadere su una persona “estranea” (l’amministratore) ulteriori incombenze.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
V (114)