L’amministratore del condominio in cui abito ha di recente fatto effettuare delle riparazioni sulle parti comuni dell’edificio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Successivamente ci ha convocato per chiederne l’approvazione di spesa ed il relativo pagamento delle quote. In quell’assemblea il condominio si è riservato di valutare meglio la questione unitamente al bilancio consuntivo.

A questo punto Le chiedo: come debbo comportarmi nella prossima assemblea in cui si discuterà l’argomento?

Egregio Signore,

facendo riferimento all’art. 1135 del Codice Civile ed alle varie sentenze della Suprema Corte di Cassazione, rispondo che la Legge prevede per l’amministratore la possibilità di ordinare e far eseguire lavori di manutenzione straordinaria se questi rivestano carattere d’urgenza tale da non consentire la convocazione di un’assemblea per deliberare senza che si verifichino danni nel frattempo. Pertanto, la successiva convocazione d’assemblea indetta dall’amministratore del “suo” condominio per chiedere la ratifica della manutenzione ed il pagamento delle spese è conforme a quanto legalmente previsto se tali opere rientrano nella categoria d’interventi suddetti.

Importante è distinguere che l’obbligo dell’amministratore di riferire del suo operato alla prima assemblea utile, successiva all’esecuzione delle opere (sancito dall’art. 1135 del C.C.), non implica in alcun modo che vi sia stato un atto esorbitante il mandato: il compimento di lavori straordinari urgenti fa parte di quella serie di responsabilità che vengono conferite all’atto della nomina.

Nel caso in cui i lavori oggetto della Sua domanda fossero stati differibili in quanto non urgenti, l’assemblea può rifiutare di approvare gli stessi lasciando l’onere di spesa, in quantità da definire, a carico dell’amministratore. Ciò in analogia con l’art. 1134 del Cod. Civ., secondo il quale sono a carico del condomino le spese dallo stesso effettuate senza urgenza per le cose comuni senza la preventiva autorizzazione. Secondo la giurisprudenza emanata dalla Cassazione, se si è ecceduto nella spesa o nella valutazione d’urgenza del lavoro, colui che lo ha ordinato deve accollarsi l’eccedenza di spesa  o addirittura sostenerne interamente il costo.

Chiudo con una considerazione personale. Visto che l’amministratore è una persona che lavora per Voi e che quanto è stato eseguito resterà al condominio, valutate con la massima sincerità se le opere a tutt’oggi non approvate erano effettivamente urgenti e se le stesse sono state eseguite correttamente, dopo di che procedete ad approvarle ed a erogare le relative quote di competenza.

Purtroppo, alcune volte si è costretti dalle contingenze a prendere delle decisioni “impopolari”!

Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo

Distinti Saluti

Vincenzo CAPOBIANCO

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