Marzo – Spese riparazioni terrazzo
Il nostro condominio è formato da sei appartamenti. Ad esso si accede attraverso due stradine parallele: ciascuna porta ad un cancello ad uso esclusivo di tre condomini. Il cortile non ha muri divisori;la scala è unica. La copertura è costituita da una terrazza divisa da un muro: ciascuna metà ospita un appartamentino ed è proprietà esclusiva di un condomino. Di recente nella porzione “A” di terrazza si è dovuta eseguire una riparazione. La ripartizione delle spese, con il criterio dettato dall’art. 1126 interessa solo i tre condomini che si trovano nella proiezione verticale di “A” o anche quelli di “B”? Come avviene, infine la ripartizione delle spese necessarie alla riparazione del danno provocato dalle infiltrazioni all’appartamento sottostante “A”? Il danneggiato ne resta escluso o deve anch’egli parteciparvi ( … )?
Gentile Signore,
confidando in una sua puntuale descrizione dei luoghi e dei fatti, posso immediatamente risponderLe che le spese relative alla riparazione (che credo consistita in un ripristino dell’impermeabilizzazione) debbono ripartirsi secondo quanto stabilito dall’art. 1126 del Codice Civile: 1/3 a carico del condomino proprietario del terrazzo “A” ed i restanti 2/3 a carico dei condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il terrazzo “A” in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.
Per quanto riguarda le spese di riparazione dei danni provocati dalle infiltrazioni Lei mi cita alcune sentenze: preferisco però precisare che le sentenze emesse dalla Corte di Cassazione non sono Leggi ma orientamenti giurisprudenziali”, ossia interpretazioni della norma giuridica applicata ai casi concreti. Ecco perché
– dalla sentenza n. 1500 del 12/02/87 si estrapola la massima secondo la quale il danneggiato è esonerato dal partecipare a tali spese ( – ed aggiungo – nel caso avesse segnalato il danno all’amministratore significandogli che tali spese di riparazione dello stesso si sarebbero dovute imputare a tutti gli altri condomini interessati se non si fosse provveduto entro un certo termine all’eliminazione delle cause);
– dalla n. 3696 del 30/05/88 il condomino proprietario del terrazzo di copertura risulta libero di responsabilità per i danni causati agli appartamenti sottostanti purché fornisca prova che si sia trattato di caso fortuito o di forza maggiore;
– dalla n. 3672 del 29/04/97 e dalla n. 9009 del 11/09/98 si evince che dei danni cagionati rispondono gli stessi condomini che sono tenuti alla riparazione del terrazzo (“A”) o lastrico.
Pertanto, concludo ritenendo che anche le spese per la riparazione dei danni cagionati dalle infiltrazioni vadano ripartiti in ragione di 1/3 e 2/3 (vedi spese di riparazione terrazzo “A”) come stabilito dall’art. 1126 del c.c., compreso il condomino danneggiato. Mi auguro che con il buonsenso raggiungiate un componimento bonario della questione, altrimenti resta salva la facoltà del condominio di esigere il pagamento tramite atto ingiuntivo nei confronti del condomino che potrà eventualmente presentare ricorso in giudizio al fine di far valere la propria posizione.
Fiducioso di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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