Ottobre 2015
Nel 2012 ho venduto il mio appartamento, chiedendo il conto a saldo all’amministratore e pagando quanto richiestomi. Qualche mese addietro mi è pervenuta da un nuovo amministratore del condominio una richiesta di saldo, con documenti contabili, riferiti al bilancio 2011 per circa 500 euro. Ho saputo da alcuni amici che ancora abitano nel condominio dove ho venduto l’appartamento che diverse assemblee aventi in approvazione i bilanci sono andate deserte, ma certamente non ho avuto in precedenza richieste di integrazione sulle quote pagate. Il nuovo amministratore può chiedermi dette somme ad integrazione?
Egregio Lettore,
Lei ha agito correttamente pagando le pendenze economiche nei confronti del condominio all’atto della vendita dell’immobile. Avrebbe dovuto conservare quanto meno la ricevuta di detto pagamento sulla quale, voglio credere, siano erano dettagliate le somme versate al condominio.
L’obbligo del pagamento delle spese condominiali è configurato, dalla prevalente giurisprudenza, come una obbligazione cosiddetta “propter rem”, cioè legata al diritto di proprietà del singolo condomino, al momento in cui sorge l’obbligo del pagamento (cioè nel momento in cui l’obbligazione diviene certa, liquida ed esigibile a carico dei condomini con i relativi ratei di spesa).
La delibera di approvazione delle spese e del relativo stato di riparto ha primariamente valore dichiarativo del credito in quanto l’assemblea ha provveduto a riconoscere la necessità di una determinata spesa ripartendola in una determinata misura (cfr. sentenza Cassazione n. 1251 del 21/05/64 e successive). Conseguentemente, l’obbligo del condomino di provvedere al pagamento delle spese deliberate viene ad esistere non quando le spese risultano approvate e ripartite, bensì quando l’attività gestionale del condominio le renda concretamente necessarie.
Quindi non è importante solamente la data nella quale l’assemblea ha approvato le spese che Le vengono richieste.
Per quanto riguarda i termini di legge, le quote condominiali si prescrivono in cinque anni.
L’art. 2948, comma 4, del Codice civile stabilisce che si prescrivono in cinque anni gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi.
La Cassazione, con sentenza n. 12596/2003 afferma che “I pagamenti periodici relativi alle spese fisse per la pulizia e la manutenzione del fabbricato condominiale attengono all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell’art. 2948 comma n. 4 del Codice civile, con la conseguenza del loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale”.
Concludendo, da quanto ha scritto intuisco che solo di recente si è riuscita a tenere un’assemblea valida che ha effettivamente approvato i bilanci delle gestioni condominiali per le quali solamente ora le viene richiesto un versamento ad integrazione. Conseguentemente, ritengo che non sussistano termini di prescrizione per le somme richieste e sarebbe quindi opportuno procedere con il pagamento della somma attualmente richiesta.
Sperando di esserLe stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet (info@amministrazionicapobianco.com ).
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