Giugno 2015
Abito in un villino bifamiliare e l’immobile sta andando allo sfacelo. Ho provato a far ragionare l’altro proprietario ma non c’è verso. Datosi che mi dispiacerebbe perdere risorse economiche e tempo facendogli causa, potrei convocarlo formalmente e nel caso in cui questo non intervenisse decidere di far fare i lavori occorrenti? Tra l’altro la mia proprietà corrisponde a 2/3 del villino!
Egregio Lettore,
il caso da lei esposto è quello del cosiddetto “condominio minimo”, ovvero costituito da due soli condomini. Questa definizione non la si trova nel Codice Civile ma bensì nasce da una interpretazione della dottrina e della giurisprudenza che indirettamente hanno definito una fattispecie giuridica intermedia tra il condominio e la comunione.
La giurisprudenza ha infatti ritenuto che la norma di cui all’art. 1105 c.c. riguardante l’amministrazione della comunione sia applicabile al cosiddetto “condominio minimo” composto di due soli partecipanti per effetto del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. (cfr. Sentenza di Cassazione n. 16075/07). Ha inoltre affermato che la disciplina riguardante il condominio, dall’art. 1117 all’art. 1138 del Codice Civile è applicabile ad ogni tipo di condominio, e quindi anche ai cosiddetti “condomini minimi” in relazione ai quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105 e 1106 del Codice Civile (cfr. Sentenza di Cassazione n. 13371/05). Viene quindi ribadito che le disposizioni sulla comunione in generale, dall’art. 1100 all’art. 1116 del Codice Civile trovano applicazione solo per quanto non espressamente previsto nelle norme riguardanti il condominio.
L’orientamento è quello di ritenere che la riduzione a due sole unità del numero dei partecipanti al condominio non comporta l’inesistenza del condominio, ma determini soltanto l’inapplicabilità della disciplina dettata dall’art. 1136 c.c., in tema di costituzione dell’assemblea e di validità delle relative delibere, la quale richiede un numero di partecipanti superiore a due. Infatti, in tale ipotesi le deliberazioni del condominio, ivi comprese quelle di nomina dell’amministratore, sono soggette alla regolamentazione prevista per l’amministrazione della comunione dagli artt. 1105 e 1106 del Codice Civile e la legittimazione a riscuotere dai condomini i contributi per la manutenzione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi spetta all’amministratore nominato con la maggioranza indicata dai suddetti artt. 1105 e 1106 (cfr. Sentenza Cassazione n. 4721/01 e n. 13371/05).
Contrariamente, nel condominio composto di due soli partecipanti, per la convocazione dell’assemblea dei condomini, come della comunione in generale, non sono prescritte particolari formalità, ma è pur sempre necessario che tutti i compartecipi siano stati posti in grado di conoscere l’argomento della deliberazione per cui la preventiva convocazione costituisce requisito essenziale per la sua validità. Le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione dell’assemblea dei condomini. Tale obbligo può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza ovvero trascuratezza da parte degli altri comproprietari (cfr. Sentenza Cassazione n. 8876/00).
In buona sostanza il condominio minimo subisce l’applicazione di tutte quelle norme previste per il condominio e per la comunione, ma potrà deliberare validamente sono con l’unanimità dei voti. Diversamente, in caso di disaccordo, per ottenere le proprie ragioni bisognerà ricorrere alle vie legali.
Sperando di aver soddisfatto la sua richiesta, porgo.
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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