Dicembre 2014
Siamo stati convocati d’urgenza subito dopo le feste natalizie per discutere di un risarcimento danni che già in precedenti assemblee è stato negato dal condominio al richiedente in quanto i danni si ritiene dipendano dalla sua stessa incuria. Ora il condominio è stato invitato ad una mediazione presso una società di Salerno nonostante il condominio sia a Formia. Quello che mi chiedo è se l’amministratore era tenuto a convocare tale assemblea con tale urgenza visto già i vecchi deliberati e se è il caso che l’assemblea deliberi incarico all’amministratore di presentarsi alla mediazione.
Egregio Lettore,
l’invito alla mediazione è il preludio di un’azione legale, ovvero nel caso la mediazione fallisse sicuramente la parte che l’ha attivata procederà in una causa (nella fattispecie) contro il condominio.
Infatti, ai sensi dell’ex D.Lgs. 28/2010 e del D.M. 180/2010, nonché da quanto disposto dalla successiva L. 987/2013, la procedura della mediazione, circoscritta a determinati ambiti, è obbligatoria prima di inoltrare gli atti al Tribunale di competenza.
Nel merito della sua domanda, a nulla valgono le precedenti delibere che negano da parte del condominio il riconoscimento dei danni richiesti dal singolo proprietario. Trattasi di argomenti diversi seppur convergenti verso lo stesso obiettivo: l’una aveva come oggetto di delibera sicuramente la richiesta di riconoscimento dei danni, mentre per l’assemblea indetta in discussione è il mandato all’amministratore di aderire o meno alla mediazione.
A mio modesto parere ritengo che sia sempre il caso di aderire alla mediazione, vista anche l’esiguità (in genere) dei costi iniziali, quanto meno per andare a sentire quali sono le richieste della controparte da portare in successiva assemblea per l’eventuale approvazione. Infatti l’amministratore, che alla mediazione deve essere assistito da un avvocato, non può procedere in autonomia alla sua definizione tranne nel caso in cui non abbia avuto espresso mandato. Non è detto che tale procedura debba chiudersi obbligatoriamente con una conciliazione tra le parti: la stessa può essere anche chiusa per insussistenza dei presupposti per procedere alla mediazione. Altro motivo per il quale consiglio di aderire comunque alla procedura di mediazione sta nel fatto che se si arrivasse in tribunale, in fase di giudizio potrebbe incidere negativamente l’assenza immotivata alla mediazione.
Per quanto attiene l’urgenza di convocazione, la stessa deriva dal fatto che la procedura di mediazione può avere una durata massima di tre mesi entro i quali vengono fatti (in teoria) diversi incontri. Il mediatore stabilisce la data del primo incontro entro la quale dovrà essere tenuta assemblea per decidere di conferire mandato, o meno, all’amministratore e ad un avvocato di parteciparvi: se tra la data di notifica dell’attivazione del procedimento e la data fissata per il primo incontro intercorrono pochi giorni per consentire una regolare convocazione, la Legge 220/2012, all’art. 71 quater inerente le Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Stabilisce che “Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere detta delibera, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.”.
Per quanto invece attiene il luogo dove la mediazione dovrà tenersi, lo stesso dovrà essere scelto nel territorio di competenza della parte convenuta: conseguentemente è anomalo l’incontro a Salerno. Legga bene i documenti in suo possesso: quasi sicuramente l’organismo di mediazione ha una sede distaccata nei dintorni di Formia.
In conclusione, al fine di evitare inutili spese e controversie al condominio, invito a valutare con attenzione il rapporto costi/benefici di una controversia che potrebbe durare anni rispetto ad una possibile conciliazione immediata ove entrambe le parti abbiano rinunciato equamente per trovare un accordo.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet ( amm.cond.vcapobianco@libero.it ).
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