Ottobre 2014
Il mio amministratore ha fatto decreto ingiuntivo verso 3 proprietari che non pagano da diverso tempo. Queste persone non pagano perché dicono di aver subito dei danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo e che hanno fatto loro direttamente i lavori di riparazione per i quali hanno chiesto al condominio le spese. L’assemblea non ha approvato le loro richieste in quanto risulta agli atti che è stato il condominio a riparare i danni immediatamente dopo aver eliminato le cause di infiltrazione. Oggi, noi restanti condomini ci troviamo a dover anticipare le somme non pagate da questi 3 proprietari che hanno fatto anche opposizione ai decreti ingiuntivi. Ma insomma, è mai possibile tutto questo?
Egregio Lettore,
spesso, sollecitando il pagamento delle quote condominiali, gli amministratori si trovano ad affrontare contestazioni da parte dei sigg. condomini relative a utilizzi scorretti di beni/servizi comuni oppure pretese di risarcimento danni cagionati dal condominio, entrambe utilizzate per condizionare, o meglio posticipare, il pagamento delle quote richieste rispettivamente dopo interventi risolutivi dell’amministratore contro gli usi scorretti o dopo la compensazione del credito derivante dal risarcimento del presunto danno patito.
Tale comportamento del condomino è illegittimo e censurabile ai sensi dell’art. 1123 del Codice Civile che sancisce l’obbligo, per ciascun condomino, di partecipare pro quota alle spese di conservazione e godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni deliberate dall’assemblea.
L’obbligo di contribuire pro quota alle spese condominiali, secondo gli orientamenti giurisprudenziali, è derivante dalla proprietà della cosa e pertanto costituisce una obbligazione propter rem. Ciò vuol dire che, qualora l’amministratore avesse provveduto a far chiedere decreto ingiuntivo verso il condomino moroso per ottenere il pagamento delle spese deliberate, quest’ultimo non potrà eccepire in alcun modo di voler pagare solo la parte eccedente la compensazione dei crediti eventualmente esistenti (veri o presunti che siano).
Le delibere assembleari regolarmente assunte costituiscono un titolo incontestabile se non impugnate nei termini determinati dalla legge: termini oltre i quali viene garantito dal legislatore il principio di certezza della gestione condominiale per evitare contestazioni in qualunque momento. La delibera di spese prova l’esistenza di un credito del condominio, legittima la concessione del decreto ingiuntivo e determina la condanna del condomino moroso a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo avesse eventualmente proposto contro detta ingiunzione (cfr. Sentenza di Cassazione n. 3704/2011, n. 2387/2003, ecc.). L’opposizione da parte del condomino ingiunto potrà riguardare unicamente la sussistenza del debito (cfr. Sentenza di Cassazione del 8/8/2000), ovvero non potrà in alcun modo chiedere un risarcimento danni estraneo al giudizio o porre in compensazione debiti approvati con delibera con crediti non dimostrati.
Per tutto quanto dianzi, concludo affermando senza ombra di dubbio che il pagamento delle quote condominiali viaggia su un binario totalmente diverso da quello del risarcimento danni: il condomino moroso dovrà pagare le quote dovute ed avrà facoltà di rivalersi contro il condominio, mediante un giudizio autonomo, per il risarcimento di eventuali danni presuntivamente patiti.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
Si invitano i Sigg.ri Lettori a far pervenire le proprie domande al Sig. Capobianco Vincenzo presso la redazione del giornale, Via Madonna di Ponza, 04023 Formia (LT) – Tel/Fax 0771-772050 oppure inviandole via Internet ( amm.cond.vcapobianco@libero.it ).
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