Aprile – 2014
Sono proprietario di un appartamento locato e il mio inquilino provvederà a lasciare lo stesso fra qualche mese. Da quello che ho visto, ha apportato diverse modifiche all’appartamento che a me non stanno bene e non intendo accettare la riconsegna dell’immobile se non mi viene lasciato così come gliel’avevo fittato. Posso rifiutarmi di ricevere l’immobile?
Egregio lettore,
se il conduttore arreca gravi danni all’immobile locato, o compie innovazioni non consentite, tali da comportare esborsi di notevole entità per l’esecuzione delle opere di ripristino, lei può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché detti esborsi gli verranno corrisposti dal conduttore, il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 cod. civ., rimane tenuto al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile.
Alla scadenza del rapporto di locazione, secondo le regole dettate dall’art. 1590 del codice civile, il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne è stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto. Il conduttore in mora a restituire l’immobile è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).
L’obbligo di restituzione dell’immobile locato, gravante sul conduttore a norma dell’art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo. Al riguardo, è sempre opportuna la redazione di un verbale di consegna.
Può accadere che all’atto della consegna dell’immobile, questo presenti danni eccedenti il degrado d’uso, o addirittura modifiche o innovazioni mai consentite al conduttore. In detta ipotesi incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori senza che il locatore abbia l’onere di provare di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (Cass. 31.05.2010 n. 13222).
La recente sentenza della Corte di Cassazione del 24 maggio 2013 n. 12977 stabilisce che il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, unitamente al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto.
Il giudice, secondo detto orientamento, quando l’immobile da restituire al locatore si trova in mancanza di descrizione e versa in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, dovrà distinguere se la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, oppure per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni. Nel primo caso, trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa, l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello status quo ante rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni. Nel secondo caso, invece, poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta.
Nell’ipotesi in cui il locatore ottenga contro il conduttore sentenza di condanna, oltre che al rilascio della cosa locata, anche al risarcimento del danno consistente nella spesa da erogare per l’esecuzione delle opere necessarie a ripristinare la conformità dello stato della cosa locata a quello esistente all’inizio della locazione, il rifiuto del locatore di accettare l’offerta di restituzione della cosa locata è ingiustificato e quindi illegittimo dalla data in cui viene definitivamente attribuito al locatore medesimo il risarcimento del danno suddetto, mentre resta giustificato, e quindi legittimo, il rifiuto opposto in precedenza.
Sperando di esserle stato d’aiuto, porgo
Distinti Saluti
Vincenzo CAPOBIANCO
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